【住宅ローン動向】10年固定ついに「4%」突破！ - 【岡山エリアの不動産売却】さんぜろ不動産

大手5行の6月の固定金利（10年）

中東情勢の長期化と原油高によるインフレ懸念から、長期金利（10年物国債利回り）の上昇が続いています。この1年間で住宅ローンの平均固定金利は約1.6%も上昇しました。

固定型 vs 変動型 ― 現在の金利差

現時点では、変動型と固定型の間に約2.5%の大きな開きがあります。

※ 各行の優遇金利適用後の目安。実際の適用金利はご相談内容により異なります。

日銀の政策金利って何？なぜ変動型に影響するの？

変動型住宅ローンの金利は、銀行が貸し出す際の基準となる「短期プライムレート」に連動しています。そしてこの短期プライムレートは、日本銀行（日銀）の政策金利を受けて動きます。

日銀が「物価上昇が続いている」と判断すると、政策金利を引き上げます。すると銀行の貸出コストが上がり、最終的に変動型住宅ローンの金利も上昇するという仕組みです。

変動型のままで大丈夫？簡単なチェックポイント

✅ 変動型を続けやすいケース

• 残りのローン期間が10年以内で、元金がかなり減っている
• 金利が1〜2%上がっても返済できる余裕がある
• 手元に繰上返済できる資金がある

⚠️ 固定型への切り替えを検討したいケース

• 残りのローン期間が長く（15年以上）、元金がまだ多い
• 毎月の返済額が増えると家計が苦しくなると感じている
• 子どもの教育費など、大きな支出が控えている

参考：金利上昇で返済額はどう変わる？

仮に3,000万円・残り25年のローンを組んでいた場合、変動型が現在の1.055%から2%に上昇すると……

※ 元利均等返済、ボーナス払いなしの概算です。実際の返済額はローン条件により異なります。

今後5年間の変動金利はどうなる？主要機関の予測

野村證券・野村総合研究所・三井住友DSアセットマネジメントなど主要機関のエコノミストの予測をもとに、3つのシナリオを整理しました。

各機関の見通し（2026年6月時点）

まず、主要機関の予測を確認しておきましょう。

野村證券（森田京平チーフエコノミスト）

2026年6月・12月、2027年6月に各0.25%利上げ。2027年末の政策金利は1.50%と予測。

野村総合研究所（木内登英氏）

次回利上げは2026年9月、2027年6月に政策金利1.25%でターミナルレート（利上げの到達点）に達すると予測。

三井住友DSアセットマネジメント

2026年内2回・2027年2回の利上げを想定。ターミナルレートは1.75%と、最も積極的な予測。

ESPフォーキャスト調査（36名のエコノミスト集計）

次回利上げは2026年7月が最多。2027年末の政策金利は「1.2〜1.3%」がコンセンサス。

シナリオ別・政策金利と変動金利の年次推移（2026〜2030年）

現在の政策金利0.75%・変動型最優遇1.055%をベースに、3シナリオで年次推移を整理しました。政策金利と変動金利の差は現状の約0.3%を維持する前提です。

※ さんぜろ不動産が各機関の予測をもとに独自に整理したシナリオです。将来の金利を保証するものではありません。実際の金利は日銀の判断・経済情勢・物価動向によって大きく変わる可能性があります。

※ 本記事は2026年6月時点の情報をもとに作成しています。金利は各金融機関の発表に基づいており、今後変動する可能性があります。実際のローン選択は、ご自身の状況や金融機関への確認のうえでご判断ください。