みなさん、こんにちは！
さんぜろ不動産の日下です。
2025年4月、日本の建築基準法が大幅に改正されました。
この改正は、2050年カーボンニュートラルの実現と建物の安全性向上を目的としたもので、特に「4号特例」の縮小が大きなポイントです。
4号特例とは？
これまで木造2階建て以下の住宅などは、建築確認申請の際に構造審査が省略される特例がありました。
しかし、この特例の対象が大幅に縮小されて、多くの住宅で建築確認申請が必要になりました。
何が変わったのか？
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先日、お客様から「うちの家、リフォームできないって言われたんですが…」という相談を受けました。
実は、この法改正によって、これまで普通にリフォームできていた住宅が突然「リフォーム不可」になってしまうケースが続出しているんです。
「え、なんで？」
そう思われた方、要注意です。あなたの家も該当する可能性があります。
今回は、不動産業界の内側から見た「リフォームできない物件の実態」と、その対処法について、正直にお話しします。
まず、以下の項目をチェックしてみてください。
✅ 木造2階建て住宅
✅ 延べ面積が200㎡（約60坪）以上の平屋
✅ 建築確認済証・検査済証が見つからない
✅ 過去に無許可で増築した部分がある
✅ 道路に2m以上接していない（再建築不可物件）
✅ 建ぺい率・容積率をオーバーしている
✅ 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物
上記に3つ以上該当する場合は、要注意です。
「1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物」… これ、多くの方が勘違いされるポイントなんです。
❌ 間違い：「昭和56年以前に建った家」
⭕ 正解：「昭和56年5月31日以前に建築確認申請を出した家」
つまり、建物の完成日ではなく、建築確認の申請日で判定されます。
新耐震基準の境界線：
具体例：
「うちの家、いつ申請したかなんて分からない…」
そんな方は、建築確認済証を探してみてください。そこに申請日が記載されています。
もし見つからない場合は、市役所の建築指導課で確認できる場合もあります。
実は、検査済証が保管されている住宅は ** 全国でわずか約5% ** と言われています。
つまり、95%の住宅が書類不備の状態 と言うことに …
「え、みんなないの？」
そうなんです！
特に、昭和～平成初期の住宅では、「建築確認」は取っていても「完了検査」を受けていない住宅が大半です。
これまでは「まあ、なんとかなるだろう」で済んでいましたが、2025年の法改正で状況が一変しました。
2025年4月からの省エネ基準適合義務化によって、リフォーム後の家はこれまで以上に高い断熱性能を持つことが求められます。
具体的なメリット：
「4号特例」がなくなることで、これまで設計者の判断に任されていた部分が、行政による厳しいチェックの対象となります。
安全面の向上：
省エネ性能や耐震性が向上した家は、将来的に売却する際にも有利になる可能性があります。
資産価値向上：
大規模な木造建築物の防火に関するルールが少し緩和され、木の柱や梁をそのまま見せる「表し」というデザインがしやすくなります。
建築確認申請が義務化されることで、これまで不要だった費用が発生する可能性があります。
追加費用の内訳：
リフォーム総額が数十万円～数百万円高くなる可能性があります。
建築確認申請の審査には約1ヶ月、書類準備に1～2ヶ月かかることがあります。
工期延長の要因：
再建築不可物件：
既存不適格建築物：
特に「新2号建築物」では、これまでできていたリフォームが新しい基準に適合しない限りできなくなる可能性があります。
不動産業界にいる私から見ると、今回の法改正は「住宅の質向上」という大義名分がありますが、実際には多くの問題も生んでいます。
良い面:
困った面:
業界の本音：
正直、小規模なリフォーム会社の中には「もう面倒な案件は受けたくない」という声も聞こえてきます。
書類作成や申請手続きに慣れていない業者が多いのが現実です。
リフォーム市場は「高度で費用が高い大規模リフォーム」と「シンプルで費用が安い小規模リフォーム」に二極化していく可能性があります。
Step1：家の中を探す
Step2：建築会社に問い合わせ
Step3：市役所で台帳調査
費用の目安：
対策：
費用の目安：
選択肢：
費用の目安：
正直にお伝えすると、リフォーム費用が想定の2倍、3倍になるケースも珍しくありません。
そんな時は、現在の住まいを売却して新しい住環境を手に入れるという選択肢も検討すべきです。
住み替えのメリット：
当初の計画：
問題発覚：
住み替え検討：
新築購入：
結果比較：
お客様の声：
「最初は『売るなんて考えられない』と思いましたが、計算してみると住み替えの方が賢い選択でした。
新築で設備も最新、地震の心配もなく、光熱費も月4万円から2万円に大幅に下がりました。
さらに、リフォームしても築35年の建物。10年後にはまた大きな修繕が必要になる可能性もありました。
※金利は2025年7月時点の一般的な水準です。分かりやすく比較するため諸費用は加味していません。
Q：建築確認済証がないと絶対リフォームできないの？
A：いいえ。ただし、現況調査や構造計算などの追加費用が発生します。
Q：旧耐震基準でも小規模なリフォームなら大丈夫？
A：キッチンや浴室の交換など、構造に影響しない工事なら問題ありません。
Q：住み替えを検討する場合、築古物件でも売れるの？
A：立地や状態によりますが、適正価格であれば売却可能です。
Q：再建築不可物件でも価値はあるの？
A：立地が良ければ投資用物件として需要があります。
□ 建築確認済証・検査済証の確認
□ 過去の増築歴の確認
□ 建ぺい率・容積率の確認
□ 接道状況の確認
□ 建築確認の申請日確認
□ リフォーム業者への相談
□ 必要に応じて不動産査定の実施
2025年の建築基準法改正は、住宅の質向上を目的とした重要な改正です。
メリットとして、省エネ性能の向上による光熱費削減、耐震性の向上による安全性確保、そして長期的な資産価値の維持が期待できます。
デメリットとしては、リフォーム費用の増加、工期の延長、手続きの複雑化があげられ、特に再建築不可物件や既存不適格建築物では大きな影響を受ける可能性があります。
大切なのは、早めに現状を把握し、選択肢を知っておくことです。
これらを総合的に判断して、最適な選択をしていただきたいと思います。
さんぜろ不動産では、リフォーム・売却・住み替えのすべてについて、お客様の立場に立ったアドバイスを提供しています。
「うちの家、どうしたらいいの？」と迷われている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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