皆さん、こんにちは。さんぜろ不動産の日下（くさか）です。
私はこの不動産業界に足を踏み入れて、気づけば20年以上の月日が流れました。キャリアのスタートは投資用マンションの営業からでしたが、今は皆さんの生活の基盤となる「実需の不動産売買」をメインに活動しています。
長きにわたり、業界の裏側も表側も見てきた私が、これまでの豊富な経験と深い知識を総動員して、今、多くの売主さんが利用を検討している「不動産一括査定サイト」の本当の実態について、皆さんと一緒に深く切り込んでいきたいと思います。
その「便利さ」の裏に潜む罠
不動産の売却を考えたとき、多くの方が一度は利用を検討するのが「不動産一括査定サイト」ではないでしょうか。複数の不動産会社から一度に査定額を取り寄せられる手軽さは、確かに魅力的です。しかし、その利便性の裏側で、売主を不幸にする深刻な問題が蔓延しているとしたら…？
― さんぜろ不動産が思う、今の「不動産一括査定サイト」の現実 ―
かつて「不動産の一括査定サイト」といえば、便利で賢い選択肢のように見えました。
複数の会社に一度で査定依頼ができ、比較して選べる――そんな時代も確かにありました。
ですが、2025年の今、私たちはこう思います。
一括査定サイトは、もはや “ 高預かり（相場以上に高く見せて囲い込む）” の巣窟です。
この記事では、なぜそのような状況に陥ってしまったのか、その構造的な問題点と、売主が知っておくべき現代のデメリットを詳しく解説していきます。
「高預かり」という名の欺瞞（ぎまん）
まず、私たちが警鐘を鳴らす「高預かり（たかあずかり）」とは何かを、正確に理解していただく必要があります。
高預かりとは、不動産会社が「市場で売れる見込みのない非常に高い査定価格を提示」し、それによって売主様と媒介契約を締結する行為を指します。
では、なぜ不動産会社は、実際には売れもしない高値を提示するのでしょうか？
その答えは単純明快です。それは、売主様が抱く「できるだけ高く売りたい」という自然な心理を巧みに利用し、「何としてでも他社に競り勝ち、契約（専任媒介）を獲得したい」という不動産会社の都合を優先するためです。
売主様の多くは、「査定額が高い会社＝高く売ってくれる信頼できる会社」と期待してしまいがちです。不動産会社は、この心理を熟知しており、その気を引くために、極めて無責任な高値を提示するのです。
なぜなら、不動産会社は自社で物件を買い取るわけではありません。仮にその高値で物件が売れなかったとしても、会社が直接的な金銭的損失を被ることはないからです。
結果として、「売れない」というリスクはすべて、売主であるあなたが背負うことになる――これが、高預かりの最大の問題点であり、私たちが最も注意を呼びかけたい現実です。
なぜ一括査定サイトが「高預かりの温床」になるのか？
結局のところ、この問題の根源は、不動産一括査定サイトの仕組み、そのビジネスモデルそのものにあります。正直に申し上げて、このシステムと不動産仲介という業態は、致命的に相性が悪いと言わざるを得ません。
実態は「予想価格のオークション」
多くの商材の取引において、複数の業者が競争することで「他社より高く買い取ります」や「他社より安く請け負います」といった、利用者にとって有利で確実な条件が生まれるのは、いわばオークションの原理が機能しているからです。
ところが、不動産という特殊な商材においては、状況が全く異なります。
「ウチはこの価格で売れると思います」「いや、当社は他社よりもっと高く売れる自信があります」といった、単なる「予想」の出し合い、プレゼンテーション合戦に終始しているのが実情です。
「予想価格のオークション」など、ナンセンスである！と私は断言します！
つまり、一括査定サイトで行われているのは、何の保証もない「売却予想価格」の競り合いに他なりません。
不動産仲介の査定とは、周辺の取引事例などの客観的なデータに基づいた「統計的な分析結果」を基に、市場動向や物件の特性を詳細に加味して導き出す、私たちプロによる「販売戦略上の見立て」のようなものです。その価格で売れることを約束するものでは決してないのです。
消費者の心理と不動産会社のプレッシャー
2024年に行われたある調査によると、「不動産売却時の不動産会社選びで重視すること」という質問に対し、33.3%の人が「査定価格」と回答し、第1位となっています。
| 順位 | 重視する項目 | 割合 |
| 1位 | 査定価格 | 33.3% |
| 2位 | 担当者の印象 | 24.9% |
| 3位 | 店舗までの距離・アクセス | 22.0% |
この消費者の心理を、不動産会社側は熟知しています。さらに、不動産会社は一括査定サイトの運営会社から有料で情報を購入しているため、「何としても契約を獲得しなければならない」という強いプレッシャーに晒されています。この2つの要因が組み合わさることで、必然的に「高預かり」を狙った無責任な高値提示が横行するのです。
その結果、「高く売りたいと願う売主」と「とにかく契約が欲しい不動産会社」の思惑が不幸な形で一致して、市場価格からかけ離れた異常な高値が付けられるという悪循環が生まれています。
高預かりを加速させる根源
さて、ここからは、多くの売主様が知らない一括査定サイトの「裏側」について、踏み込んだお話をしなければなりません。
先にも触れましたが、この一括査定サイトのビジネスモデルそのものが、前述した「高預かり」の問題をこれでもかと加速させている最大の要因なのです。
あなたの個人情報は商品！
手軽に複数の不動産会社から査定が取れる「不動産一括査定サイト」は、今や多くの売主様にとって身近なツールとなりました。しかし、この便利なサービスの本当の「本質」、その裏側にあるビジネスモデルを深く理解されている方は、果たしてどれくらいいらっしゃるでしょうか？
あなたが「無料」だと思って入力した個人情報、実はその裏で、不動産会社へ高額な商品として取引されていることをご存知でしょうか。
一括査定サイトに物件情報を入力すると、あなたの情報は1件あたり8,000円から15,000円程度で、複数の不動産会社に「販売」されます。つまり、あなたの個人情報こそが、彼ら一括査定サイト運営会社にとっての「収益商品」なのです。
本当の「顧客」は誰なのか？
一括査定サイト運営会社にとって、顧客情報の販売こそが最大の収益源であることは、もうご理解いただけたかと思います。
だからこそ、サイト側は「とにかく、一人でも多くのユーザーに情報を入力させること」を最優先に考えます。たとえその情報が薄く、売却の本気度が低い「見込み客」であっても、数を集めて販売すれば利益になるからです。
ここで、皆さんに「衝撃的な事実」を突きつけなければなりません。
これらのサイトにとって、本当の「顧客」は、査定を依頼する「あなた」ではありません。
一括査定サイトにとっての本当の顧客は、情報掲載料や紹介手数料を支払う「不動産会社」なのです。
では、査定を依頼するあなたの立場とは何でしょうか。
それは、不動産会社という「顧客」を集めるための「餌（えさ）」に近い存在と言っても過言ではありません。
あなたの個人情報が「商品」となり、あなた自身が「餌」として扱われるこの仕組み。
これこそが、不動産売却における「高預かり」や「囲い込み」といった、すべての構造的な問題を引き起こす、まさしく「根本的な原因」なのです。
不動産会社と営業担当者の事情
さて、あなたの情報に高額な費用を支払って購入した不動産会社側は、一体どのような状況に置かれるのでしょうか？
まず、一括査定サイトから得られる顧客情報の多くは、「とりあえず査定額を知りたいだけ」という、まだ売却への温度感が低い見込み客が含まれています。加えて、同じ情報が複数社に同時に販売されるため、不動産会社は最初から激しい競争に晒されることになります。その結果、不動産会社にとって、実際に媒介契約を結べる確率は決して高くありません。
しかし、考えてみてください。不動産会社は既に、あなたの情報1件あたり8,000円〜15,000円（平均12,000円程度）もの費用を支払っているのです。この「投資」を何としても回収するためには、媒介契約を死守しなければならないという強烈なプレッシャーが生まれます。
さらに、営業担当者には媒介契約の獲得件数に関する厳格なノルマが課せられている場合がほとんどです。より多くの契約を取れば、会社から高く評価されるという強力なインセンティブ構造が、担当者個人の動機と結びつくことで、この状況はさらにエスカレートしてしまうのです。
現場では「とにかく媒介契約を取るために、他社より高く査定する」という文化が定着
こうした背景の一連の動き、つまり一括査定サイトの構造を整理すると、以下のような誰もが損をする（※ただし、サイト運営会社は除く）悪循環が見えてきます。
つまり、一括査定サイトのビジネスモデルと不動産会社の営業体制が組み合わさることで、構造的に「高預かり合戦」が生まれざるを得ないのです。
そして、この仕組みの中で、唯一、計り知れない損害を被るのは、何も知らずに情報を入力してしまった売主様だけなのです。
待っているのは厳しい現実
甘い言葉に誘われて「高預かり」をする不動産会社と契約してしまうと、その先に待っているのは、想像以上に厳しい現実です。
結局のところ、「高預かり」とは、不動産会社と営業担当者の利益のためだけに、売主様が全く必要のないリスクを一方的に押し付けられる、極めて悪質な行為となるのです。
あなたの担当者が、最高の買い手を遠ざけているかもしれない
さて、ここからは不動産売却において、高預かりと同様に特に注意すべき「囲い込み」という、もう一つの深刻な問題について詳しく見ていきましょう。
「囲い込み」とは、仲介を依頼された不動産会社が、売主様の利益よりも自社の利益を優先し、意図的に物件情報を他社に開示しなかったり、他社からの購入希望者の紹介を妨害したりする、極めて悪質かつ不誠実な行為を指します。
「仲介手数料の仕組み」を知る
この「囲い込み」の背景には、不動産仲介手数料の特殊な仕組みが深く関わっています。
この「両手取引（双方仲介）」というあまりにも強力な金銭的インセンティブがあるため、「自社だけで売買を成立させたい」という強い誘惑と心理が働き、結果として一部の不動産会社は、売主様の不利益を顧みずに「囲い込み」に走ってしまうのです。
高預かりと囲い込みの「最悪タッグ」が売主を苦しめる
高預かりをする不動産会社は、残念ながら往々にして囲い込みをも行いがちです。 あなたの物件を自社だけで抱え込み、両手取引を実現するために、以下のような悪質な手口を平然と使います。
これらの悪質な行為は、売主様にとって売却期間の長期化を招き、より良い条件で売却できるはずだった計り知れない機会損失を生み出します。あなたの売却機会が、不動産会社の都合によって不当に奪われている、まさにその状態なのです。
数字が示す “ リアル ”
さらに、ここからは地域の実情に目を向けてみましょう。
岡山県の中古マンション市場は、2023年以降、ゆるやかな上昇から横ばいへと転じつつあります。 新築価格の高騰で中古物件への需要は根強くあるものの、成約価格の平均は過去最高水準で完全に頭打ちの状態です。これはつまり、市場からの明確なサインとして、「強気すぎる価格設定」が、もはや通用しにくくなっていることを示唆しています。
実際、一括査定サイト経由で「高く出してもすぐに売れますよ」という甘い言葉に乗せられ契約した売主様の多くが、3か月後に価格を200万〜400万円も値下げして、ようやく売却できたという、残念な事例が増え続けているのです。
売り出しから時間が経てば経つほど、物件は鮮度を失い、購入希望者の印象は悪化。結果的に、売主様が大きな損をしてしまうという構図は明らかです。
特に岡山のような地方都市は、東京や大阪のような圧倒的な市場の流動性（＝買い手の多さ）がありません。 そのため、売却における最初の「正確な初期査定」が何よりも重要になります。「高く出して様子を見る」といった安易な戦略は、地方市場においてはまさに「命取り」となると断言できます。
ここまで、一括査定サイトや高預かり、囲い込みの問題点についてお話ししてきました。では、私たちさんぜろ不動産が、どのようにして売主様の利益を最大化しているのか、具体的な成功事例を通してご紹介します。
これらの事例は、「最初の正確な価格設定」と「誠実な販売戦略」がいかに重要かを物語っています。
【担当者コメント】
もし他社査定額の2,680万円で売り出していたら、市場からの反響はほぼゼロで、数ヶ月後に大幅な値下げを余儀なくされたはずです。このケースでは、実勢相場に基づいた現実的な価格設定が、結果的に最短での売却と、売主様の納得価格を両立させることができました。市場の反応を的確に捉え、最適なスタートを切れた好事例です。
【担当者コメント】
この物件は、他社が無理な高査定額（3,800万円）で売り出し、半年以上も売れ残ってしまっていた物件でした。売主様からご相談を受け、当社が実勢に即した適正価格で再販売したところ、すぐに成約に至りました。 まさに「数字を下げる勇気」が、結果として売主様の売却期間短縮と、最終的な手残り利益を最大化した典型的なケースです。さらに、売却と並行して相続整理もスムーズに進めることができ、売主様に大変喜んでいただけました。
高預かりに騙されない！満足のいく不動産売却を実現するために
ここまでお話ししてきたように、残念ながら不動産一括査定サイトは、誠実で納得のいく売却活動を目指す上で「弊害の大きいシステム」となってしまいました。では、この状況の中で、売主様はどうすれば「高預かり」や「囲い込み」といった被害に遭うことなく、安心して、そして満足のいく不動産売却ができるのでしょうか？
その答えは、「売主様自身が賢い選択基準を持つこと」にあります。
✅ 対策1：査定額の「高さ」ではなく「根拠」を徹底的に問う
✅ 対策2：担当者の「人」と「誠実さ」を徹底的に見極める
✅ 対策3：地元の市況に精通した「地域密着型」の不動産会社に相談する
後悔のない不動産売却のために、今、あなたがすべきこと
不動産売却は、人生の中でも最大級の決断の一つです。一括査定サイトの甘い言葉や、目先の高額査定に惑わされることなく、売主様ご自身が「確かな知識」と「正しい判断基準」を持つことが、後悔のない売却へと確実に繋がります。
私たちさんぜろ不動産は、安易な高値提示でお客様の気を引くような不誠実な行為は決していたしません。
お客様一人ひとりの状況を丁寧にヒアリングし、市場のデータに基づいた正直な査定価格と、あなたの物件に最適な売却戦略を誠実にご提案することをお約束します。
大切な資産である不動産の売却で、決して後悔しないために。
まずは、一括査定サイトのボタンを押す前に、一度立ち止まって、私たちにご相談ください。
岡山エリアの不動産売却について、無料相談を受け付けております。
しつこい営業は一切いたしませんので、どうぞ安心してご利用ください。
さんぜろ不動産は、売主様の不安を解消し、誠実な情報提供と透明性の高い売却活動を通じて、皆さんの大切な資産を最高の結果へと導くお手伝いをいたします。どんな些細な疑問やご不安でも、どうぞお気軽にご相談ください。
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