皆さん、こんにちは。
岡山で不動産の売却をサポートする、さんぜろ不動産の宅地建物取引士、日下（くさか）です。
【連載 第1回】
「実家が空き家になって数年…そろそろ解体すべき？」
「でも、壊すと固定資産税が上がると聞いたし、なかなか決断できない」
そのようにお悩みではありませんか？
空き家の放置は、所有者にとってリスク以外の何物でもありません。しかし、タイミングを間違えると税金面で損をしてしまうのも事実です。
この連載では、「失敗しない建物解体と不動産売却」をテーマに、全5回にわたってプロが徹底解説します。
記念すべき第1回は、すべての出発点となる「解体すべきかどうかの判断基準」と「空き家を放置する6つのリスク」について詳しくお伝えします。
しかし、正しい判断と手順を踏めば、これらのリスクはすべて回避できます。
現在、記事の内容をより分かりやすく解説する番組を制作中です。ここでは書けない裏話なども公開予定。
👉 動画で見る（プレイリストはこちら）
※今のうちにチャンネル登録をお願いします！
| 回数 | タイトル | この回のゴール |
|---|---|---|
| 第1回（👈 今回） | 解体か放置か？損しない判断基準と税金 | 解体の判断基準を理解し、放置リスクを知る |
| 第2回 | 解体前の片付け「捨てるな」！不用品処分の鉄則 | 片付けの壁を乗り越え、親族全員が納得する準備を整える |
| 第3回 | 解体費用の相場と罠！安すぎる業者の見抜き方 | 適正価格を知り、悪徳業者を避ける |
| 第4回 | 解体トラブルで賠償!? 着工前の「境界」確認 | トラブルを防ぐチェックリストを確認する |
| 第5回 | 解体後の整地で売値激変！真砂土と地中の罠 | 物件価値を最大化し売却へ |
建物の解体や不動産の売却がなかなか進まない理由は、表面的には「時間がない」「費用が心配」ですが、その根底には2つの大きな壁があります。
古い家具、大量の荷物、庭の雑草、朽ちた塀…。「このままでは売れない」と感じても、片付ける気力が湧かない。どこから手をつければ良いのか、誰に頼めば良いのか、分からない。
実は、この「見た目」の問題を放置すると、以下のようなリスクが発生します。
さんぜろ不動産では、提携の遺品整理業者・買取業者を紹介し、「買取金額が処分費用を上回る（実質プラス）」ケースも実現しています。
親が暮らした家を壊すことへの罪悪感。「親が大切にしていた家を、自分の判断で壊して良いのだろうか」という迷い。
また、兄弟姉妹や親族の意見の違いも大きな壁です（長男は残したい、次男は現金化したい等）。
さんぜろ不動産では、この「モノとココロの整理」を最初のステップとして重視しています。私たちは単なる不動産屋ではなく、「あなたの伴走者」として、後悔しない売却への道筋を一緒に考えます。
第1回を読む前に、あなたの現在の状況を確認してください。
Q1. 相続してからどれくらい経ちましたか？
A) 1年以内
B) 1〜3年
C) 3年以上
Q2. 現在、建物は空き家ですか？
A) 空き家（誰も住んでいない）
B) たまに管理に行っている
C) 完全に放置している
Q3. 売却の意思はありますか？
A) すぐに売りたい
B) いずれは売りたい
C) まだ決めていない
（相続1年以内 ＋ 売却意思が明確）
この段階のあなたは、すでに「売却する」という決断をされています。次に必要なのは、具体的な行動計画です。
👉 次の一歩： 第2回「不用品処分と親族トラブル回避」に進む
👉 推奨行動： 無料相談で具体的なスケジュールを組む
（相続1〜3年 ＋ 検討中）
「売るべきか、残すべきか」まだ迷っている段階ですね。このシリーズを全5回読むことで、判断に必要な情報がすべて揃います。焦らず、じっくり検討してください。
👉 次の一歩： 下記の「解体判断基準」を確認
👉 推奨行動： 無料診断チェックリストで現状把握
（相続3年以上 ＋ 完全放置）
正直に申し上げると、この状態はかなりリスクが高いです。特定空家に指定される前に、現状を把握しましょう。
👉 次の一歩： 今すぐ「放置リスク6選」を確認
👉 推奨行動： 緊急度診断（無料）を受ける
解体の判断は、感情だけでも数字だけでも決められません。
特に以下の3つのケースでは、解体を前向きに検討すべきです。
→ ⚠️ 解体を強く推奨
旧耐震基準の建物は大地震で倒壊リスクが高く、買主にとって「住宅ローンが組みにくい（融資が降りない）」「地震保険料が2倍以上」といったデメリットしかありません。
古家付きで売ろうとすると、買主から「建物を壊す費用200万円を引いて、その分安く売ってください」と交渉されます。
しかし、売主が事前に解体して更地にすれば、新築を建てたい買主が現れ、早期・高値売却が実現します。
【実例】岡山市北区のDさん（55歳・東京在住）
旧耐震の木造住宅を解体後に売却。
→ ⚠️ 解体を推奨
木造住宅の法定耐用年数は22年です。築25年を超えると、建物の市場価値はほぼゼロとみなされます。
残したまま売却すると、買主は「リフォーム費用300万円〜600万円」を見込んで大幅な値引きを要求します。事前に解体すれば、その値引き交渉を回避できます。
【実例】岡山市南区のEさん（58歳・大阪在住）
築32年の木造住宅を解体後に売却。
→ ✅ 古家付き土地として売却可能
現行の耐震基準を満たしており、リフォーム費用も比較的低く抑えられます。
ただし、立地の需要を確認してください。
好立地（駅近など）の場合、古い平屋があるよりも「更地」にしたほうが、新築希望者が殺到し、高く売れるケースがあります。
「解体費用がもったいない」「いつか売れるだろう」と放置すると、以下のようなリスクが発生します。
| 土地評価額の下落 | -200万円 |
| 維持費の累積 | -100万円 |
| 解体費用の増加 | -50万円 |
| 特定空家の追加課税など | -95万円 |
| 合計損失 | -445万円 |
「まずは何から始めればいいの？」という疑問に、2つのプランで答えます。
予算例：約45万円（期間：約1ヶ月）
📌 特徴：義務を果たし、トラブルを回避。
予算例：約310万円（期間：2〜3ヶ月）
📌 特徴：売却トラブルゼロ。価値を最大化。
さんぜろ不動産では、県外在住の相続人向けに、「オンライン＋現地代行」のハイブリッドサポートを提供しています。
「岡山に行けない」方も、安心してご相談ください。東京・大阪・福岡在住の方などからも多数ご依頼いただいています。
Q1. 解体費用は誰が負担するのですか？
A. 原則として売主（所有者）が負担します。ただし、以下の方法で負担を軽減できます。
Q2. 県外在住ですが、岡山に行かなくても売却できますか？
A. 可能です。Zoomや電子契約を活用し、一度も帰省せずに完結されたお客様も多数いらっしゃいます。
Q3. 「古家付き土地」として売る場合、解体費用は値引きされますか？
A. される可能性が高いです。買主は「解体費用200万円〜300万円」を見込んで、その分の値引きを要求するケースが一般的です。事前に解体すれば、そのリスクを回避できます。
Q4. 相続人が複数いる場合、全員の同意が必要ですか？
A. 売却には全員の同意が必要です。意見が割れている場合は、私たちが第三者として間に入り、客観的なデータ（査定額・維持費）を提示して調整をサポートします。
Q5. 今すぐ売却する予定はないのですが、相談できますか？
A. もちろん可能です。「いずれ売却するかもしれない」という段階での、現状のリスク診断や将来のシミュレーションも無料で行っています。
この記事では、以下の3点を解説しました。
解体の決心がついたとしても、多くの人が次に直面するのが「家の中に残された大量の荷物」です。
実は、この片付けの手順を間違えると、数十万円単位で損をすることをご存知ですか？
次回は、解体前の最大のハードルである「不用品の片付けと親族トラブルの防ぎ方」について解説します。
▼ 次の記事を読む
【第2回】解体前の片付け「捨てるな」！不用品処分の鉄則 ➡
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