【第1回】失敗しない建物解体と不動産売却―解体の判断基準と放置する6つのリスク - 【岡山エリアの不動産売却】さんぜろ不動産

古い家・空き家の「解体」に悩むあなたへ

皆さん、こんにちは。
岡山で不動産の売却をサポートする、さんぜろ不動産の日下（くさか）です。

「相続した実家、解体すべきかどうか悩んでいる」
「建て替えを考えているが、解体費用が心配」
「空き家を放置しているが、このままで大丈夫だろうか…」

このような不安を抱えている方は、とても多いです。しかし、多くの方が「解体すべきか」という判断だけに目を向けがちで、「解体後に売主が負うリスク」や「買主が本当に求めている土地の状態」までは考えていません。

実は、解体の判断を誤ると、以下のような深刻な問題が発生します。

• 解体後に地中埋設物が発見され、買主から100万円以上の損害賠償請求
• 整地が不十分で、買い手が安心して敷地に入りにくく購入希望に至らない
• 残置物を残したまま引き渡し、買主から後から値引き要求
• 近隣トラブルが尾を引き、買主が購入を取り止め

建物の解体と売却は、単なる「不動産取引」ではなく、「売主のリスク管理」と「買主の満足度向上」を両立させる戦略が必要です。

さんぜろ不動産では、「モノとココロの整理」を最初のステップとして、売主のリスクを最小化しながら、買主に気持ちよく購入していただける状態を作り上げます。その結果、物件価値が最大化し、値引き交渉を抑えながら高値売却が実現します。

今回のシリーズ【全5回】では、建物の解体から不動産売却まで、他では語られない実務の深部まで、徹底的に解説します。

このブログは、不動産攻略チャンネルと連動しています。←準備中

このシリーズの内容を、動画でさらに詳しく解説しています。実際の現場写真、解体業者との打ち合わせの様子、売却成功事例のインタビューなど、文字では伝えきれない情報が満載です。

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この記事はシリーズ【第1回】です

回数	タイトル	内容概要
【第1回】	失敗しない建物解体と不動産売却―解体の判断基準と放置する6つのリスク	解体の判断基準／放置リスク6種／古家付き土地の選択肢／さんぜろ不動産の戦略
【第2回】	失敗しない建物解体と不動産売却―解体前に絶対確認すべき5つのポイント	境界線／擁壁・水路／ライフライン／アスベスト／近隣挨拶／買主視点の重要性
【第3回】	失敗しない建物解体と不動産売却―解体業者の選び方と費用の真実	岡山の適正相場／安すぎる業者のリスク／マニフェスト／補助金／売主を守る契約書
【第4回】	失敗しない建物解体と不動産売却―地中埋設物と整地の重要性	地中埋設物の法的責任／整地の種類と効果／真砂土整地／買主が求める土地の状態
【第5回】	失敗しない建物解体と不動産売却―不用品処分と親族調整の進め方	不用品のリスク／親族間調整3つのコツ／売却7つの鉄則／ワンストップサポート

→ 今回は【第1回】です

この記事で分かること

• 解体すべきか、残すべきかの判断基準（築年数・耐震基準・立地需要）
• 古い家・空き家を放置する6つの深刻なリスク（法的責任・費用・資産価値・近隣関係）
• 「古家付き土地」として売る場合の4つの条件と、その落とし穴
• さんぜろ不動産の「売主リスク最小化×買主満足度向上」戦略
• 判断に迷ったときのプロ相談の重要性と、無料サポートの内容

読了時間：約8分

建物の解体・売却は「モノとココロの整理」から始まる

建物の解体や不動産の売却がなかなか進まない理由は、表面的には「時間がない」「費用が心配」ですが、その根底には2つの大きな壁があります。

①「見た目」の壁―現実的な障害

古い家具、大量の荷物、庭の雑草、朽ちた塀…。「このままでは売れない」と感じても、片付ける気力が湧かない。どこから手をつければ良いのか、誰に頼めば良いのか、分からない。

実は、この「見た目」の問題を放置すると、以下のような深刻なリスクが発生します。

• 内覧時に買主が「汚い」「管理されていない」と感じ、購入意欲が急低下
• 不用品の中にカビ・悪臭・害虫が発生し、建物の劣化が加速
• 買主から「不用品の処分費用」として50万円〜100万円の値引き要求
• 引き渡し後に「こんな状態とは聞いていない」とクレーム

さんぜろ不動産では、提携の遺品整理業者・買取業者を紹介し、「買取金額が処分費用を上回る」ケースを数多く実現しています。実際、骨董品・着物・家具などで50万円以上の買取になった事例も少なくありません。

②「気持ち」の壁―心理的な抵抗

親が暮らした家を壊すことへの罪悪感。「親が大切にしていた家を、自分の判断で壊して良いのだろうか」という迷い。

兄弟姉妹や親族の意見の違い。長男は「親の家を残したい」、次男は「早く現金化したい」、長女は「もっと高く売れるまで待つべき」と、それぞれの思いがすれ違う。

「誰が費用を負担するのか」という金銭的な不安。解体費用は数百万円かかるため、相続人の間で「誰がいくら出すのか」が曖昧だと、話が進まない。

さんぜろ不動産では、この「モノとココロの整理」を最初のステップとして重視しています。なぜなら、この2つの壁を乗り越えない限り、どんなに良い売却戦略を立てても、実行に移せないからです。

私たちは、単なる「不動産仲介業者」ではなく、「あなたの伴走者」として、感情と現実のバランスを取りながら、後悔しない売却への道筋を一緒に考えます。親族間の調整が必要な場合は、第三者として同席し、客観的なデータを提示しながら、全員が納得できる方向を探ります。

解体すべきか、しないべきか？その判断基準を知る

解体の判断は、感情だけでも、数字だけでも決められません。建物の状態、立地の需要、市場の動向、相続人の状況を総合的に判断する必要があります。

解体を検討すべき3つのケース

ケース①：旧耐震基準（1981年5月31日以前）の建物

なぜ解体すべきか？

1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準で建てられています。旧耐震基準の建物は、大地震で倒壊するリスクが高く、買主が住宅ローンを組む際に銀行が融資を渋ることがあります。

買主視点での問題：

問題点	内容
住宅ローンが組みにくい	金融機関が「担保価値が低い」と判断し、融資額を減らす、または融資を断る
耐震診断・改修費用	耐震診断：10万円〜30万円 耐震改修：100万円〜300万円以上
地震保険料が高い	旧耐震基準の建物は、地震保険料が新耐震基準の2倍以上
資産価値の下落	築年数が古いほど、建物評価はゼロに近づく

売主視点での戦略：

旧耐震基準の建物を残したまま売却すると、買主は「建物価値ゼロ+解体費用の値引き」を要求します。例えば、土地価格1,000万円の場合、「建物を壊す費用200万円を引いて、800万円で売ってください」と交渉されます。

しかし、売主が事前に解体して更地にすれば、「解体費用の値引き交渉を回避」でき、さらに「新築を建てたい買主」が購入希望者として現れるため、売却価格が上がり、早期売却が実現します。

さんぜろ不動産の実績：

岡山市南区の旧耐震基準（築45年）の木造住宅を、古家付きで6ヶ月間売り出しましたが、反響はゼロ。解体して更地にしたところ、1ヶ月で売却成立。解体費用280万円を差し引いても、解体前と比較して約120万円の利益増になりました。

ケース②：築25年以上の木造戸建て

なぜ解体すべきか？

木造住宅は、税法上の法定耐用年数が22年です。築20年を超えると、建物の評価額はほぼゼロになります。つまり、建物に資産価値がない状態です。

買主視点での問題：

問題点	内容
リフォーム費用が高額	水回り（キッチン・風呂・トイレ）：150万円〜300万円 外壁・屋根：100万円〜200万円 給排水管・電気配線：50万円〜100万円 合計：300万円〜600万円
見えないリスク	シロアリ被害、雨漏り、基礎のひび割れなど、購入後に発覚
住宅ローン控除が使えない	築25年を超える木造住宅は、耐震基準適合証明書がないと控除が受けられない

売主視点での戦略：

築25年以上の木造住宅を残したまま売却すると、買主は「リフォーム費用300万円〜600万円」を見込んで、大幅な値引きを要求します。しかし、売主が事前に解体すれば、「リフォーム費用の値引き交渉を回避」でき、「土地の価格で勝負」できます。

さらに、更地にすることで、「新築を建てたい若い世代」が購入希望者として現れ、競争が生まれるため、売却価格が上がります。

さんぜろ不動産の実績：

岡山市北区の築50年の木造平屋（35坪）を、古家付きで3ヶ月間売り出しましたが、内覧希望者さえ現れませんでした。解体して更地にしたところ、2週間で若い夫婦から購入希望が入り、売却価格1,500万円で成約。解体費用210万円を差し引いても、早期売却で固定資産税・管理費を大幅削減できました。

ケース③：立地の需要と建物のミスマッチ

なぜ解体すべきか？

好立地（駅近、学区が良い、商業施設が近い）なのに、古い平屋や狭小住宅が建っている場合、「土地の需要」と「建物の状態」がミスマッチしています。

買主視点での問題：

問題点	内容
新築を建てたい買主が多い	好立地の土地は、新築を建てたい若い世代や、建て替えを考えている家族が購入希望者
古家が邪魔になる	建物を残したまま売ると、買主は「解体費用を値引きしてほしい」と交渉
売却期間が長引く	「古家付き土地」として売ると、購入希望者が限定される

売主視点での戦略：

好立地の土地は、更地にすることで、購入希望者が一気に増えます。新築を建てたい若い世代、建て替えを考えている家族、投資用にアパートを建てたい事業者など、多様な買主が現れます。

競争が生まれることで、売却価格が上がり、値引き交渉を受けにくくなります。

さんぜろ不動産の実績：

岡山市中区の駅徒歩5分の好立地に、築40年の木造平屋（30坪）が建っていました。古家付きで800万円で売り出しましたが、6ヶ月間売れませんでした。解体して更地にしたところ、1ヶ月で3組の購入希望者が現れ、競争入札の結果、1,250万円で売却成立。解体費用180万円を差し引いても、解体前と比較して約270万円の利益増になりました。

実例：解体で価値が上がった物件たち

事例①【相続物件】Bさんのケース―放置リスクを回避し、120万円の利益増

物件概要：

項目	内容
所在地	岡山市南区
建物	築40年の木造2階建て、4LDK、45坪
状態	相続後3年間放置、雑草が繁茂、ハクビシンが住み着く、近隣から苦情
相続人	兄弟3人（長男・次男・長女）、全員が県外在住

売却の経緯：

Bさん（長男）は、親が亡くなった後、実家を相続しましたが、県外在住のため管理ができず、3年間放置していました。その間、雑草が繁茂し、ハクビシンが住み着き、近隣から「何とかしてほしい」と苦情が入りました。

Bさんは「親の家を壊すのは忍びない」と思い、古家付き土地として売却することを決意。地元の不動産会社に依頼し、査定価格800万円で売り出しました。

古家付き土地として売り出し：

項目	内容
査定価格	800万円
売却期間	6ヶ月間
内覧希望者	2組のみ（うち1組は「解体費用を値引きしてほしい」と交渉）
問題点	・建物が古く、購入希望者が「リフォーム費用がかかる」と敬遠 ・雑草・害獣の問題が内覧時に発覚し、印象が悪い ・「解体費用を値引きしてほしい」という交渉が入る

さんぜろ不動産に相談：

6ヶ月経っても売れず、Bさんはさんぜろ不動産に相談しました。私たちは現地調査を行い、以下のアドバイスをしました：

「古家付きで売ると、購入希望者は『建物を壊す費用280万円を値引きしてほしい』と交渉してきます。しかし、売主が事前に解体すれば、値引き交渉を回避でき、さらに更地にすることで購入希望者が増え、売却価格が上がります。解体費用280万円を投資しても、最終的にプラスになる可能性が高くなります」

解体後、更地として再販：

項目	内容
解体費用	約280万円（45坪×6万円/坪+ブロック塀・庭木・浄化槽の撤去）
整地	真砂土整地（20万円）
再査定価格	1,200万円
売却期間	1ヶ月
購入希望者	5組（うち3組が新築を建てたい若い世代）

結果：

項目	金額
売却価格	1,200万円
解体費用	−280万円
整地費用	−20万円
手取り額	900万円
古家付きで売った場合の想定	800万円−値引き交渉（50万円）=750万円
利益増	約150万円

さらに、早期売却により、以下の費用も削減できました：

• 固定資産税（年間8万円×6ヶ月分）：4万円
• 草刈り費用（年3回×2万円）：6万円
• 合計：約10万円の削減

Bさんのコメント：

「最初は、親の家を壊すことに抵抗がありました。でも、さんぜろ不動産の日下さんが、『お父さんも、近隣に迷惑をかけることは望まないはずです。そして、兄弟3人が納得できる売却を実現することが、一番の供養になります』と言ってくださり、決心がつきました。解体後、1ヶ月で売却できたときは、本当にホッとしました。値引き交渉もなく、買主さんも『新築を建てるのが楽しみです』と喜んでくださり、気持ちよい取引ができました」

事例②【建て替え】Dさんのケース―競争入札で270万円の利益増

物件概要：

項目	内容
所在地	岡山市中区、駅徒歩5分の好立地
建物	築40年の木造平屋、3LDK、30坪
状態	建物は老朽化しているが、立地は非常に良い
所有者	Dさん（60代、自営業）、建て替えを検討していたが、体調不良で売却を決意

売却の経緯：

Dさんは、駅近の好立地に実家を所有していましたが、建物が古く、建て替えを検討していました。しかし、体調を崩し、建て替える気力がなくなったため、売却を決意しました。

地元の不動産会社に依頼し、古家付き土地として売り出しましたが、3ヶ月間、内覧希望者さえ現れませんでした。

古家付き土地として売り出し：

項目	内容
査定価格	800万円
売却期間	3ヶ月間
内覧希望者	0組
問題点	・建物が古く、内覧希望者が「リフォーム費用がかかる」と敬遠 ・好立地なのに、建物が邪魔をして購入希望者が現れない

さんぜろ不動産に相談：

Dさんから、さんぜろ不動産に相談があり、現地調査を行って以下のアドバイスをしました。

「この土地は、駅徒歩5分という好立地です。新築を建てたい若い世代や、建て替えを考えている家族が、購入希望者として多数いるはずです。しかし、古家が建っていることで、『解体費用がかかる』と敬遠されています。売主が事前に解体すれば、購入希望者が一気に増え、競争が生まれます。その結果、売却価格が上がり、早期売却が実現します」

解体後、更地として再販：

項目	内容
解体費用	約180万円（30坪×6万円/坪）
整地	真砂土整地（15万円）
再査定価格	1,250万円
売却期間	1ヶ月
購入希望者	5組（うち3組が新築を建てたい若い世代、2組が建て替えを考えている家族）
競争入札	3組が購入希望を表明し、競争入札の結果、1,250万円で売却成立

結果：

項目	金額
売却価格	1,250万円
解体費用	−180万円
整地費用	−15万円
手取り額	1,055万円
古家付きで売った場合の想定	800万円−値引き交渉（50万円）=750万円
利益増	約305万円

Dさんのコメント：

「最初は、『古家付きでも売れるだろう』と思っていましたが、3ヶ月間、内覧希望者さえ現れませんでした。さんぜろ不動産の日下さんに相談したところ、『この土地は、更地にすれば一気に売れます』と言われ、半信半疑でしたが、解体を決意しました。結果、1ヶ月で5組の購入希望者が現れ、競争入札で1,250万円で売却できました。解体費用を差し引いても、古家付きで売るより300万円以上プラスになり、本当に驚きました」

古い家・空き家を放置する6つの深刻なリスク

「解体費用がもったいない」「いつか売れるだろう」と考えて、古い家や空き家を放置すると、以下のような深刻なリスクが発生します。

リスク①：不法侵入・犯罪の温床―近隣の安全を脅かす

何が起きるのか？

空き家は、「管理されていない」「誰も住んでいない」と見なされ、不審者の侵入、不法占拠、盗難、放火の標的になります。近隣住民からの苦情が行政に届くと、特定空家に指定される可能性があります。

特定空家に指定されると：

段階	内容
①助言・指導	市町村から「適正に管理してください」という助言
②勧告	助言に従わない場合、勧告が出される 固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が最大6倍に増額
③命令	勧告に従わない場合、命令が出される 命令違反で50万円以下の過料
④行政代執行	命令に従わない場合、行政が強制的に解体 解体費用は通常の2〜3倍を請求される

実例：

岡山県内で、空き家が不審者の侵入口となり、近隣住民から苦情が入りました。所有者は県外在住で管理ができず、市から勧告を受けました。勧告を無視したため、固定資産税が年間8万円から48万円（6倍）に増額されました。

リスク②：放火・失火のリスク―数千万円の損害賠償責任

何が起きるのか？

総務省消防庁のデータでは、空き家の火災件数は年間約1,500件。空き家は、放火犯の標的になりやすく、また電気配線の劣化や、雑草への飛び火で失火することもあります。

隣家に延焼した場合、所有者に数千万円の損害賠償責任が発生します。

法的責任：

責任の種類	内容
民事責任	隣家の建物・家財の損害を賠償 相場：建物1,000万円〜3,000万円、家財500万円〜1,000万円
刑事責任	重過失失火罪（刑法117条の2） 罰則：50万円以下の罰金

実例：岡山県内の空き家火災

岡山県内で、空き家からの出火が隣家に延焼しました。出火原因は、電気配線の劣化によるショートでした。所有者は、隣家の建物・家財の損害賠償として約2,300万円の賠償命令を受けました。

所有者は「空き家だから火災保険に入っていなかった」ため、全額を自己負担することになり、自宅を売却して賠償金を支払いました。

さんぜろ不動産のサポート：

空き家を放置すると、火災保険料が高額になる、または保険会社が引き受けを拒否することがあります。さんぜろ不動産では、空き家の早期売却をサポートし、火災リスクを回避します。

リスク③：倒壊・崩落による責任―固定資産税6倍のペナルティ

何が起きるのか？

老朽化した建物が倒壊し、通行人にケガをさせた場合、所有者に民事・刑事責任が発生します。

法的責任：

責任の種類	内容
民事責任	通行人のケガ・死亡の損害賠償 ケガ：数百万円〜数千万円 死亡：数千万円〜1億円以上
刑事責任	業務上過失致死傷罪（刑法211条） 罰則：5年以下の懲役または100万円以下の罰金
行政責任	特定空家に指定され、固定資産税が最大6倍に増額 行政代執行で強制解体され、費用は通常の2〜3倍を請求

実例：固定資産税6倍の衝撃

岡山市内のCさんは、相続した実家を5年間放置していました。建物は老朽化し、屋根が崩れ落ち、近隣住民から「危険だ」と苦情が入りました。

市から勧告を受けましたが、Cさんは県外在住で対応できず、勧告を無視しました。その結果、固定資産税が年間8万円から48万円（6倍）に増額されました。

さらに、市から命令が出され、「1ヶ月以内に解体しなければ、行政代執行を実施する」と通告されました。Cさんは慌てて解体業者を探しましたが、急ぎのため割高な業者に依頼せざるを得ず、解体費用は当初見積もりより80万円増加しました。

さんぜろ不動産のサポート：

特定空家に指定される前に、早期売却をサポートします。勧告を受けた場合でも、解体から売却まで迅速に対応し、固定資産税6倍のペナルティを回避します。

リスク④：害獣・害虫の発生―近隣への被害で損害賠償

何が起きるのか？

空き家には、ネズミ、ハクビシン、アライグマ、コウモリ、シロアリ、ゴキブリなどが住み着きます。これらの害獣・害虫は、近隣に被害を拡大させ、所有者が損害賠償を請求されることがあります。

害獣・害虫の被害：

害獣・害虫	被害内容	駆除費用
ネズミ	電線をかじり、停電・火災の原因に	5万円〜15万円
ハクビシン・アライグマ	天井裏に住み着き、糞尿で悪臭・天井の腐食	10万円〜30万円
コウモリ	糞尿で悪臭、感染症のリスク	5万円〜20万円
シロアリ	建物の柱・床を食い荒らし、倒壊の危険	30万円〜200万円以上
ゴキブリ・ダニ	近隣に拡散し、衛生問題	3万円〜10万円

実例：シロアリ被害で200万円の損失

岡山市内のEさんは、相続した実家を3年間放置していました。建物内にシロアリが繁殖し、柱・床・基礎が食い荒らされました。

Eさんは「古家付き土地」として売却しようとしましたが、買主が建物調査を行ったところ、シロアリ被害が発覚。買主から「建物を解体してから引き渡してほしい」と要求されました。

解体業者に見積もりを依頼したところ、シロアリ被害で構造が脆弱になっており、解体費用が通常より50万円増加しました。

さんぜろ不動産のサポート：

空き家を放置する前に、早期売却をサポートします。害獣・害虫が発生した場合でも、提携の駆除業者を紹介し、適正価格で対応します。

リスク⑤：雑草・樹木の越境トラブル―近隣関係の悪化

何が起きるのか？

放置された庭木が隣地に越境し、枝が隣家の屋根を傷つける、落ち葉が雨どいを詰まらせる、根が隣地の配管を破損させるなど、近隣トラブルが発生します。

法的責任：

トラブル内容	法的責任
枝の越境	民法233条：隣地所有者は、越境した枝の切除を請求できる 所有者が切除しない場合、隣地所有者が自ら切除し、費用を請求できる（2023年4月施行）
根の越境	民法233条：隣地所有者は、越境した根を自ら切除できる
落ち葉による損害	民法709条：不法行為責任 雨どいの詰まり、屋根の破損などの損害を賠償

費用の目安：

項目	費用
草刈り（年3回）	年間3万円〜5万円
庭木の剪定	1本あたり3万円〜10万円
庭木の伐採	1本あたり5万円〜30万円
根の撤去	10万円〜50万円

実例：近隣トラブルで売却が白紙に

岡山市内のFさんは、相続した実家を5年間放置していました。庭木が成長し、隣地に越境していましたが、Fさんは県外在住で気づきませんでした。

Fさんが実家を売却しようとしたところ、隣人から「越境した枝を切ってほしい」と要求されました。Fさんは造園業者に依頼し、剪定費用として15万円を支払いました。

さらに、隣人から「落ち葉で雨どいが詰まり、雨漏りが発生した。修理費用を負担してほしい」と請求され、修理費用として8万円を支払いました。

この近隣トラブルが尾を引き、買主が「近隣関係が悪いなら購入したくない」と購入を取り止め、売却が白紙になりました。

さんぜろ不動産のサポート：

空き家を放置する前に、早期売却をサポートします。雑草・樹木の越境が発生している場合でも、提携の造園業者を紹介し、適正価格で対応します。また、近隣との関係修復もサポートし、買主が安心して購入できる環境を整えます。

リスク⑥：資産価値の下落―5年で150万円以上の損失

何が起きるのか？

空き家の劣化は年々加速します。特に、雨漏り、シロアリ被害、カビ、悪臭が進むと、解体費用が増大し、土地の評価額も下がります。

劣化の進行スピード：

年数	劣化の状態	解体費用の増加	土地評価額の下落
1年目	雨漏り開始、カビ発生	+0円	−10万円
2年目	床の腐食、悪臭発生	+10万円	−30万円
3年目	柱の腐食、シロアリ発生	+30万円	−50万円
4年目	構造が脆弱化、倒壊の危険	+50万円	−80万円
5年目	特定空家に指定、行政代執行の危険	+80万円以上	−150万円以上

実例：5年間の放置で650万円まで下落

岡山市内のGさんは、相続した実家（当初の土地評価額800万円）を5年間放置しました。その間、以下の変化が起きました：

年数	状況	解体費用の増加	土地評価額
相続時	建物は古いが、まだ住める状態	200万円	800万円
1年後	雨漏り開始、カビ発生	200万円	790万円
2年後	床の腐食、悪臭発生	210万円	770万円
3年後	柱の腐食、シロアリ発生	230万円	750万円
4年後	構造が脆弱化、倒壊の危険	250万円	720万円
5年後	特定空家に指定、固定資産税6倍	280万円	650万円

5年間の損失：

項目	金額
土地評価額の下落	800万円 → 650万円（−150万円）
解体費用の増加	200万円 → 280万円（+80万円）
固定資産税の増加	8万円/年 → 48万円/年（+40万円/年）
草刈り費用（年3回×5年）	15万円
合計損失	−150万円（土地）+80万円（解体）+200万円（固定資産税）+15万円（草刈り）=445万円

Gさんのコメント：

「『いつか売れるだろう』と思って5年間放置していましたが、その間に固定資産税は6倍になり、解体費用も80万円増えました。土地の評価額も150万円下がり、結局、相続時に売却していれば手に入った金額より、400万円以上少なくなりました。本当に後悔しています」

さんぜろ不動産のサポート：

空き家を放置する前に、早期売却をサポートします。相続後、できるだけ早く売却することで、固定資産税・管理費・解体費用の増加を抑え、資産価値の下落を防ぎます。

「古家付き土地」として売るべき4つのケースと、その落とし穴

すべての古家を解体すべきではありません。以下の4つの条件に当てはまる場合は、「古家付き土地」として売却する方が有利です。ただし、それぞれに落とし穴があるため、注意が必要です。

ケース①：再建築不可の土地

どういうケースか？

接道義務（建築基準法第43条）を満たしていない土地は、解体すると新たに建物を建てられません。接道義務とは、「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というルールです。

古家を残すべき理由：

再建築不可の土地を更地にすると、購入希望者が激減します。なぜなら、買主は「建物を建てられない土地」を購入するメリットがないからです。しかし、古家を残せば、「リフォームして住む」「賃貸に出す」という選択肢があり、購入希望者が現れる可能性があります。

落とし穴：

落とし穴	内容
①買主が限定される	再建築不可の土地を購入するのは、リフォーム業者、賃貸経営者、隣地所有者など、限られた買主のみ
②売却価格が低い	再建築不可の土地は、通常の土地より30%〜50%安くなる
③住宅ローンが組みにくい	金融機関が「担保価値が低い」と判断し、融資を断ることが多い

さんぜろ不動産のサポート：

再建築不可の土地でも、隣地所有者に「隣地と一体化して、再建築可能にする」ことを提案したり、リフォーム業者に「賃貸経営の収益シミュレーション」を提示したりすることで、売却価格を最大化します。

ケース②：リノベーション需要のあるエリア

どういうケースか？

古民家カフェ、ゲストハウス、シェアハウスなど、リノベーション人気のある地域では、古家に価値がある場合があります。

古家を残すべき理由：

リノベーション需要のあるエリアでは、「古い建物の雰囲気を活かしたい」という買主が存在します。特に、梁や柱が立派な古民家、趣のある日本家屋は、リノベーション業者や、カフェ・ゲストハウスを経営したい個人が購入希望者として現れます。

落とし穴：

落とし穴	内容
①リノベーション費用が高額	古民家のリノベーション費用は、500万円〜2,000万円以上かかることが多い
②買主が限定される	リノベーション業者、カフェ経営者など、限られた買主のみ
③売却期間が長い	リノベーション需要は限定的なため、売却に6ヶ月〜1年以上かかることも

さんぜろ不動産のサポート：

リノベーション需要のあるエリアでは、古民家専門の不動産ポータルサイト、リノベーション業者、カフェ経営者などに直接アプローチし、購入希望者を開拓します。また、「リノベーション後の収益シミュレーション」を提示し、買主の購入意欲を高めます。

ケース③：すぐに売却できる見込みがある

どういうケースか？

買主が決まっており、「古家のまま購入したい」という希望がある場合は、解体不要です。

古家を残すべき理由：

買主が「古家のまま購入したい」と言っている場合、売主が解体すると、買主の購入意欲が下がる可能性があります。例えば、買主が「自分で解体業者を選びたい」「解体のタイミングを自分で決めたい」と考えている場合、売主が勝手に解体すると、買主が購入を取り止めることがあります。

落とし穴：

落とし穴	内容
①買主が契約を破棄するリスク	「古家のまま購入する」と言っていた買主が、契約直前に「やっぱり解体してほしい」と要求することがある
②値引き交渉のリスク	買主が「解体費用を値引きしてほしい」と交渉してくることがある

さんぜろ不動産のサポート：

買主が「古家のまま購入したい」と言っている場合でも、契約書に「解体は買主が行う」「解体費用は買主が負担する」と明記し、後日のトラブルを防ぎます。

ケース④：固定資産税の負担を避けたい（短期決戦限定）

どういうケースか？

更地にすると固定資産税が最大6倍になります。そのため、「数ヶ月以内に売却できる見込みがある場合」は、古家を残したまま売却活動を行い、買主が決まった時点で解体する戦略もあります。

古家を残すべき理由：

固定資産税の住宅用地特例（200㎡以下の部分は1/6、200㎡超の部分は1/3に減額）を維持するため、古家を残したまま売却活動を行います。買主が決まった時点で解体すれば、固定資産税の増額期間を最小限に抑えられます。

落とし穴：

落とし穴	内容
①売却期間が長引くリスク	古家付きで売ると、購入希望者が限定され、売却期間が長引くことが多い その結果、固定資産税の削減効果が帳消しになる
②買主からの値引き交渉	買主が「解体費用を値引きしてほしい」と交渉してくることが多い その結果、古家を残すメリットがなくなる
③固定資産税6倍のリスク	売却期間が長引き、固定資産税の課税基準日（1月1日）を超えると、更地と同じ税額（6倍）を請求される

さんぜろ不動産の戦略：

固定資産税の負担を避けたい場合でも、「短期決戦」が大前提です。私たちは、以下の戦略で、早期売却を実現します：

戦略	内容
①市場調査	「古家付き土地」として売却した場合の、売却期間・売却価格を事前に調査
②価格設定	「3ヶ月以内に売却できる価格」を設定（欲張らない）
③広告戦略	古家付き土地を探している買主（リフォーム業者、賃貸経営者、隣地所有者）に直接アプローチ
④期限設定	「3ヶ月以内に売れなければ、解体して更地にする」という期限を設定

さんぜろ不動産の「売主リスク最小化×買主満足度向上」戦略

さんぜろ不動産では、単に「物件を売る」だけではなく、「売主のリスクを最小化しながら、買主に気持ちよく購入していただける状態を作り上げる」ことを最優先にしています。

その結果、物件価値が最大化し、値引き交渉を抑えながら高値売却が実現します。

戦略①：解体前に「買主視点」で徹底チェック

何をするのか？

解体前に、「買主が新築を建てる際に困ることはないか？」を徹底的にチェックします。

チェック項目	内容	売主のメリット
①境界線の確定	測量を行い、境界標を設置	買主が「境界の確認ができて」購入判断の支障にならない
②地中埋設物の撤去	最低地中50cmまで掘削し、埋設物を撤去	買主から新築工事中に「地中埋設物が出た」と損害賠償請求されない
③整地の品質	真砂土整地で、見た目・水はけ・雑草対策	土地が泥濘みにくく、凸凹していないため、買主が敷地に足を踏み入れやすく安心できる
④レベル調整	道路より15〜30cm高く、水勾配1〜2％	近隣から「泥水が流れる」などのクレームを受けない

結果：

買主が「この土地なら安心して新築を建てられる」と感じ、値引き交渉を受けにくくなります。

戦略②：契約書に「売主を守る条項」を明記

何をするのか？

契約書に、以下の条項を明記し、売主のリスクを最小化します。

条項	内容	売主のメリット
①地中埋設物の免責特約	「地中埋設物については、売主の知る限り存在しない。万一発見された場合でも、売主は責任を負わない」	地中埋設物が発見されても、損害賠償請求されない
②解体時の記録	「解体時に、基礎は地中○mまで撤去済みであることを写真で記録」	「基礎を撤去していない」というクレームを受けない
③引き渡し後の免責	「引き渡し後に発見された瑕疵については、売主は責任を負わない」	地下産業廃棄物や土壌汚染などの調査はしていないことを明記し、リスク回避

注意：

たとえ「契約不適合責任免責」の特約を結んでいても、売主様が地中埋設物の存在を知っていて伝えなかった場合（悪意）、その責任を免れることはできません。 だからこそ、解体時の入念なチェックが不可欠です。 「地中に埋設物はない」と確認した上で、契約時の「物件状況等報告書」に自信を持って「埋設物なし」と記載できる根拠を作っておくことが、後々のトラブル回避につながります。

戦略③：マニフェストで「不法投棄リスク」を回避

何をするのか？

解体業者に、マニフェスト（産業廃棄物管理票）の発行を義務付け、E票（最終処分完了証明）を必ず受け取ります。

売主のメリット：

メリット	内容
①不法投棄のリスク回避	解体業者が不法投棄を行っても、売主はE票を持っていれば、「適正に処理した」ことを証明できる
②買主への安心感	買主に「マニフェストのコピー」を渡すことで、「この土地は適正に処理されている」という安心感を与える

戦略④：補助金申請で「解体費用を削減」

何をするのか？

岡山市の補助金制度の申請をサポートします。

売主のメリット：

メリット	内容
①解体費用の削減	解体費用280万円のうち、50万円が補助され、実質230万円で済む
②申請手続きの代行	さんぜろ不動産が、申請書類の作成・提出を代行し、売主の手間を削減

戦略⑤：親族調整で「全員が納得する売却」を実現

何をするのか？

親族間で意見が対立している場合、第三者（さんぜろ不動産）が同席し、客観的なデータを提示しながら、全員が納得できる方向を探ります。

売主のメリット：

メリット	内容
①感情的な対立を回避	親族だけで話し合うと、感情的になりやすいが、第三者が同席することで、冷静に判断できる
②客観的なデータで説得	「古家付きで1年待つと750万円、解体して2ヶ月で売却すると920万円」という数字を提示し、全員が納得
③売却後の関係維持	全員が納得して売却することで、売却後も良好な関係を維持できる

判断に迷ったら、まずプロに相談

解体すべきか、古家付きで売るべきか。
この判断は、建物の状態、立地の需要、市場の動向、相続人の状況によって異なります。

さんぜろ不動産では、以下のサポートを無料で提供しています：

サポート内容	詳細
①現地調査・建物診断	建物の状態（築年数、構造、劣化状況）、立地の需要（駅距離、学区、周辺環境）を調査
②解体した場合の費用見積もり	提携の解体業者から、適正価格の見積もりを取得
③古家付き・更地、それぞれの売却価格査定	古家付きで売った場合、更地にして売った場合の、売却価格・売却期間を査定
④客観的なアドバイス（売却戦略の提案）	「古家付きで売るべきか、解体すべきか」を、感情と数字のバランスを取りながら提案
⑤補助金申請のサポート	岡山市の補助金制度（最大50万円）の申請書類作成・提出を代行
⑥親族間調整の同席	親族間で意見が対立している場合、第三者として同席し、客観的なデータを提示

「解体すべきか」の判断は、感情だけでも、数字だけでも決められません。
私たちは、あなたの「ココロの整理」もサポートします。

まとめ：第1回のポイント整理

• 解体を検討すべきケース： 旧耐震基準（1981年以前）、築25年以上の木造、立地の需要と建物のミスマッチ
• 放置する6つのリスク： 犯罪、火災（賠償2,300万円）、倒壊（固定資産税6倍）、害獣（シロアリ駆除30万円〜200万円）、雑草（年間3万円〜5万円）、資産価値の下落（5年で445万円の損失）
• 古家付きで売るケース： 再建築不可、リノベ需要、すぐ売却可能、短期決戦（ただし、それぞれに落とし穴あり）
• さんぜろ不動産の戦略： 買主視点でのチェック、売主を守る契約書、マニフェスト管理、補助金申請、親族調整
• 判断に迷ったら： プロの現地調査・客観的アドバイスを受ける（無料）

次のステップは、「解体前に絶対確認すべき5つのポイント」を知ることです。

よくある質問（FAQ）

Q1. 解体すると固定資産税が6倍になるって本当ですか？

A. はい。住宅用地の特例が外れるため、更地にすると固定資産税が最大6倍に増額します。ただし、早期売却できれば税負担は最小限に抑えられます。さんぜろ不動産では、解体から売却まで、平均2〜4ヶ月でスピード売却を実現しています。

Q2. 古家を残したまま売れるケースはありますか？

A. 再建築不可の土地、リノベーション需要のあるエリア、すぐに買主が決まる場合は、古家付きで売る方が有利です。ただし、それぞれに落とし穴があるため、プロに相談することを強く推奨します。

Q3. 解体費用はどれくらいですか？

A. 岡山エリアの木造住宅の場合、5万円〜8万円/坪が相場です。30坪で150万円〜240万円、40坪で200万円〜320万円が目安です。ただし、アスベスト撤去、地中埋設物の撤去、付帯工事（ブロック塀、庭木、浄化槽）が必要な場合、追加費用が発生します。詳しくは第3回で解説します。

Q4. 解体後に地中埋設物が見つかったら、どうなりますか？

A. 売主が「地中埋設物はない」と説明していた場合、買主から損害賠償請求される可能性があります。ただし、解体時に基礎を地中1m以上まで完全撤去し、契約書に「売主の知る限り地中埋設物はない」と明記することで、リスクを最小化できます。詳しくは第4回で解説します。

Q5. 親族間で意見が対立しています。どうすれば良いですか？

A. 親族だけで話し合うと、感情的になりやすいため、第三者（専門家）を交えて、客観的なデータを提示することを推奨します。さんぜろ不動産では、親族間調整に無料で同席し、全員が納得できる売却戦略を提案します。詳しくは第5回で解説します。

次回予告：第2回―解体前に絶対確認すべき5つのポイント―2025年最新法規制対応

次回のテーマ

• 境界線の確定（トラブル防止、測量費用30万円〜50万円）
• ライフラインの停止手続き（事故防止の基本）
• アスベスト事前調査の義務化（違反で30万円以下の罰金、2022年4月施行）
• 近隣への挨拶の重要性（工事トラブルの9割は挨拶不足）
• 解体前チェックリスト（買主視点での確認項目）

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さんぜろ不動産の「ワンストップサポート」

✅ 解体業者の紹介：信頼できる解体業者を紹介
✅ 境界確定・測量：土地家屋調査士と連携し、境界トラブルを防止
✅ アスベスト調査：2025年法改正に対応した専門業者を手配（マニフェスト確認代行）
✅ 地中埋設物の確認：解体業者と連携し、売却後のトラブルを防止
✅ 真砂土整地の手配：物件価値を最大化
✅ 補助金申請サポート：補助金の申請代行
✅ 不用品処分：遺品整理士との連携や適正処分・買取までサポート
✅ 親族間調整：相続の専門家と連携し、親族間の合意形成をサポート
✅ 売却戦略：「売主リスク最小化×買主満足度最大化」の売却戦略を提案

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