【第5回】失敗しない建物解体と不動産売却―不用品処分と親族調整の進め方【完結編】 - 【岡山エリアの不動産売却】さんぜろ不動産

「モノとココロ」の整理が成功のカギ

皆さん、こんにちは。岡山で不動産の売却をサポートする、さんぜろ不動産の日下(くさか)です。

シリーズ最終回となる今回は、「モノとココロの整理」について深く掘り下げます。

これまでの4回で、

• 解体の判断基準とリスク(第1回)
• 解体前の5つの確認事項(第2回)
• 解体業者の選び方と費用(第3回)
• 地中埋設物と整地の重要性(第4回)

を解説してきました。

しかし、不動産売却で最も難しいのは、実は「技術的な問題」ではありません。

最も難しいのは、「人の問題」です。

• 親の遺品をどう処分すればいいのか
• 兄弟姉妹で意見が合わない
• 「売る」という決断に罪悪感を感じる
• 近隣住民への説明が不安

こうした「ココロの整理」ができないまま売却を進めると、

• 親族間でトラブルが発生し、売却が頓挫する
• 不用品を残したまま引き渡し、買主から損害賠償を請求される
• 近隣住民とのトラブルで、物件の評判が落ちる

といったリスクが現実のものとなります。

さんぜろ不動産では、「モノとココロの整理」を最重視し、親族間調整から不用品処分まで、ワンストップでサポートしています。

このブログは、不動産攻略チャンネルと連動しています。←準備中

このシリーズの内容を、音声でさらに詳しく解説しています。

📺 YouTube:不動産攻略チャンネル
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この記事はシリーズ【第5回・完結編】です

回数	タイトル	内容概要
【第1回】	失敗しない建物解体と不動産売却―解体の判断基準と放置する6つのリスク	解体の判断基準／放置リスク6種／古家付き土地の選択肢／さんぜろ不動産の戦略
【第2回】	失敗しない建物解体と不動産売却―解体前に絶対確認すべき5つのポイント	境界線／擁壁・水路／ライフライン／アスベスト／近隣挨拶／買主視点の重要性
【第3回】	失敗しない建物解体と不動産売却―解体業者の選び方と費用の真実	岡山の適正相場／安すぎる業者のリスク／マニフェスト／補助金／売主を守る契約書
【第4回】	失敗しない建物解体と不動産売却―地中埋設物と整地の重要性	地中埋設物の法的責任／整地の種類と効果／真砂土整地／買主が求める土地の状態
【第5回】	失敗しない建物解体と不動産売却―不用品処分と親族調整の進め方	不用品のリスク／親族間調整3つのコツ／売却7つの鉄則／ワンストップサポート

→ 今回は【第5回・完結編】です

この記事で分かること

• 「少しぐらい残しても大丈夫？」が命取りに。不用品を放置する5つのリスクと損害額
• 費用を抑えてスッキリ片付ける3つの方法：高価買取・遺品整理業者・寄付の使い分け
• 最も難しい「親族間の意見調整」を成功させ、全員が納得して売却を進める3つのコツ
• シリーズ完結！「モノとココロの整理」から始める、後悔しない不動産売却の全体像

読了時間：約10分

不用品を残すと発生する5つのリスク

「少しくらい残しても大丈夫だろう」──この考えが、大きなトラブルを招きます。

不動産売買契約では、「引き渡し時に建物内の動産をすべて撤去する」ことが原則です。

不用品を残したまま引き渡すと、契約不適合責任を問われ、売主が損害賠償を負うリスクがあります。

不用品を残すことで発生する5つのリスク

リスク	内容	費用例
① カビ・悪臭	長期間放置された衣類・布団・畳からカビが発生し、建物全体に悪臭が染み付く	クリーニング費用:20万円〜50万円
② シロアリ・害虫	古い家具・畳・押入れの木材にシロアリが発生し、建物の構造材にまで被害が拡大	駆除費用:50万円〜200万円
③ 買主からのクレーム	「聞いていない荷物が残っている」として、買主から撤去費用を請求される	撤去費用:10万円〜50万円
④ 契約解除	残置物が大量で、買主が「契約の目的を達成できない」と判断し、契約解除を求める	手付金返還+損害賠償:数百万円
⑤ 物件価値の低下	「荷物が残っている=管理が悪い」という印象を与え、買主が購入を躊躇する	値引き交渉:50万円〜100万円

① カビ・悪臭(クリーニング費用:20万円〜50万円)

古い家屋には、長年使われた衣類・布団・畳が残っていることがあります。

これらを放置すると、

• 湿気によりカビが大量発生
• 建物全体に悪臭が染み付く
• 買主から「住めない」とクレームが入る

岡山市南区のLさんのケース:

• 相続した実家を売却
• 親の遺品(衣類・布団)を2階に残したまま引き渡し
• 買主が内覧時に気づかず、引き渡し後に発見
• カビが壁・床に広がり、クリーニング費用35万円を売主が負担

対策:

• 引き渡し前に、建物内の動産をすべて撤去
• 特に、衣類・布団・畳は必ず処分
• 遺品整理業者に依頼する(費用:10万円〜30万円)

② シロアリ・害虫(駆除費用:50万円〜200万円)

古い家具・畳・押入れの木材には、シロアリが潜んでいることがあります。

これらを放置すると、

• シロアリが建物の構造材(柱・土台)に侵入
• 建物の耐震性が大幅に低下
• 買主から損害賠償を請求される

岡山市北区のMさんのケース:

• 相続した実家を売却
• 古い桐たんすを1階に残したまま引き渡し
• 買主が引き渡し後にシロアリ被害を発見
• 建物の土台・柱にまで被害が拡大
• 駆除費用80万円+構造補強費用120万円=計200万円を売主が負担

対策:

• 古い家具・畳は必ず撤去
• 引き渡し前にシロアリ調査を実施(費用:3万円〜5万円)
• シロアリが発見された場合は、駆除後に引き渡し

③ 買主からのクレーム(撤去費用:10万円〜50万円)

「少しくらいなら大丈夫」と思って残した荷物が、買主から大きなクレームとなることがあります。

岡山市中区のNさんのケース:

• 相続した実家を売却
• 物置に古い自転車・工具・段ボール箱を残したまま引き渡し
• 買主は「物置の中身は売主が撤去する」と理解していたが、契約書に明記されていなかった
• 買主から「聞いていない荷物が残っている」とクレーム
• 撤去費用15万円を売主が負担

対策:

• 契約書に「残置物の有無」を明記する
• 買主に事前に写真を見せ、「この荷物は残します」と合意を得る
• 「残す」よりも「すべて撤去」を推奨

④ 契約解除(手付金返還+損害賠償:数百万円)

残置物が大量で、買主が「契約の目的を達成できない」と判断した場合、契約解除に至ることがあります。

岡山市東区のOさんのケース:

• 相続した実家を売却(建物は解体前提)
• 1階・2階に大量の家具・家電・衣類を残したまま引き渡し
• 買主は「売主がすべて撤去する」と理解していたが、契約書に明記されていなかった
• 買主が「撤去費用が高額すぎる(見積もり150万円)」として、契約解除を請求
• 売主は手付金200万円を返還し、さらに損害賠償100万円を支払うことに

対策:

• 契約前に、すべての残置物を撤去する
• 撤去が間に合わない場合は、買主と「残置物あり」で合意し、契約書に明記
• 残置物がある場合は、売却価格を下げることも検討

⑤ 物件価値の低下(値引き交渉:50万円〜100万円)

残置物が多いと、「管理が悪い=建物の状態も悪い」という印象を与え、買主が購入を躊躇します。

岡山市南区のPさんのケース:

• 相続した実家を売却
• 内覧時、1階に大量の段ボール・古い家具が残っていた
• 買主から「荷物が多すぎて、建物の状態がよく分からない」と指摘
• 「荷物を撤去してから再度内覧したい」と言われ、売却が3ヶ月遅延
• 別の買主は「荷物の撤去費用を値引いてほしい」として、80万円の値引きを要求

対策:

• 内覧前に、すべての残置物を撤去
• 「空っぽの状態」で内覧してもらうことで、建物の状態をしっかり確認してもらえる
• 買主に「管理が行き届いている」という印象を与える

不用品処分の3つの方法―買取・処分・寄付の使い分け

不用品処分には、大きく3つの方法があります。

処分方法	適している物	費用・収入
① 買取	貴金属・骨董品・家電・家具・着物・ブランド品	収入:10万円〜100万円
② 処分(遺品整理業者)	古い衣類・布団・雑貨・食器・書籍	費用:10万円〜50万円
③ 寄付	まだ使える衣類・食器・家具	費用:ほぼ無料

① 買取(収入:10万円〜100万円)

「古い家には価値がない」──そう思っていませんか?

実は、

• 貴金属(金・銀・プラチナのアクセサリー)
• 骨董品(茶道具・掛け軸・陶器)
• 着物(正絹の訪問着・留袖)
• ブランド品(バッグ・時計)
• 古い家具(桐たんす・欅の座卓)

こうした品物は、専門の買取業者に査定してもらうと、高額で買い取ってもらえることがあります。

岡山市北区のQさんのケース:

• 相続した実家を整理
• 母親の遺品を整理したところ、金のネックレス・指輪、正絹の訪問着、古い茶道具が見つかった
• 買取業者に査定を依頼したところ、計85万円で買い取ってもらえた
• この収入を、解体費用・整地費用に充当し、実質的な負担を大幅に軽減

買取のポイント:

• 複数の買取業者に査定を依頼する(相見積もり)
• 専門業者(貴金属専門・骨董品専門・着物専門)に依頼する
• 遺品整理業者の中には、買取サービスを提供している業者もある

さんぜろ不動産では:

• 信頼できる買取業者を紹介
• 査定の立ち会いもサポート
• 買取収入を売却費用に充当するプランを提案

② 処分(遺品整理業者)(費用:10万円〜50万円)

買取できない物は、遺品整理業者に処分を依頼します。

遺品整理業者の費用相場(岡山エリア):

間取り	処分費用(目安)
1K〜1DK	5万円〜15万円
2DK〜3DK	15万円〜30万円
4DK以上	30万円〜50万円

遺品整理業者のサービス内容:

• 不用品の仕分け
• 買取できる物は買取(費用から差し引き)
• トラックへの積み込み・運搬
• 適正な廃棄物処理

岡山市南区のRさんのケース:

• 相続した実家(3DK)を整理
• 大量の衣類・布団・食器・書籍が残っていた
• 遺品整理業者に依頼し、費用28万円
• ただし、古い家具を買取してもらい、8万円を差し引いて、実質20万円で処分完了

遺品整理業者の選び方:

• 「遺品整理士」の資格を持つ業者を選ぶ
• 相見積もりを取る(3社以上)
• 廃棄物処理の「マニフェスト」を発行してくれる業者を選ぶ
• 口コミ・評判を確認する

さんぜろ不動産では:

• 遺品整理士と連携
• 適正価格での処分をサポート
• 立ち会いもサポート

③ 寄付(費用:ほぼ無料)

まだ使える衣類・食器・家具は、寄付することもできます。

寄付先の例:

• NPO法人(リサイクルショップ・海外支援団体)
• 自治体のリサイクルセンター
• 福祉施設

メリット:

• 処分費用がかからない
• 社会貢献になる

デメリット:

• 引き取ってもらえる物が限定される
• 自分で運搬する必要がある場合がある

親族間調整を成功させる3つのコツ

不動産売却で最も難しいのが、「親族間の合意形成」です。

特に、相続した実家の場合、

• 兄弟姉妹で意見が合わない
• 「親の家を売るなんて」という罪悪感
• 「誰が費用を負担するのか」という対立

こうした問題が発生しやすく、合意形成ができないと、売却が頓挫します。

岡山市北区のSさんのケース(失敗例):

• 父親が他界し、実家(築50年・木造)を相続
• 長男(Sさん)は「早く売却したい」
• 次男は「もう少し考えたい」
• 長女は「解体するのは忍びない」
• 意見がまとまらず、3年間放置
• その間、固定資産税・管理費用で計150万円を支出
• 建物が劣化し、売却価格が当初より200万円下落

このケースでは、合意形成の失敗により、計350万円の損失が発生しました。

では、どうすれば親族間の調整を成功させることができるのでしょうか?

3つのコツを解説します。

コツ① 「感情」と「事実」を分けて話し合う

親族間の対立は、多くの場合、「感情」が先行しています。

• 「親の家を売るなんて、親不孝だ」
• 「兄弟なのに、お金の話ばかりするなんて」
• 「自分だけが損をしている」

こうした感情が渦巻く中では、冷静な判断ができません。

対策:「感情」と「事実」を分けて話し合う

ステップ1:まず、感情を受け止める

「親の家を売るのは、確かにつらいよね。僕も同じ気持ちだよ。」

相手の感情を否定せず、まずは共感を示すことが重要です。

ステップ2:次に、事実を提示する

「でも、このまま放置すると、こういう問題が発生するんだ。」

問題	具体的な金額
固定資産税	年間15万円×5年=75万円
火災保険	年間3万円×5年=15万円
建物劣化による価値低下	200万円
特定空家指定のリスク	固定資産税が6倍に

ステップ3:選択肢を提示する

「選択肢は3つあると思う。①すぐに売却、②もう少し様子を見る、③リフォームして賃貸。それぞれのメリット・デメリットを整理してみよう。」

選択肢	メリット	デメリット
① すぐに売却	維持費がかからない、現金化できる	「親の家を失う」という心理的な負担
② 様子を見る	「親の家を残せる」という安心感	維持費が年間20万円、建物劣化で価値が下がる
③ リフォーム賃貸	家賃収入が得られる	リフォーム費用500万円、入居者が見つからないリスク

このように、「感情」と「事実」を分けて話し合うことで、冷静な判断ができるようになります。

コツ② 「第三者の専門家」を活用する

親族だけで話し合うと、感情的になり、議論が平行線になることがあります。

対策:「第三者の専門家」に入ってもらう

専門家の例:

• 不動産会社(さんぜろ不動産)
• 税理士(相続税の試算)
• 弁護士(相続手続き・遺産分割協議)
• ファイナンシャルプランナー(資金計画)

専門家を活用するメリット:

• 客観的なデータを提示してもらえる
• 親族間の感情的な対立を緩和できる
• 法的なアドバイスを受けられる

岡山市中区のTさんのケース(成功例):

• 母親が他界し、実家(築45年・木造)を相続
• 長男(Tさん)は「早く売却したい」
• 次男は「もう少し考えたい」
• さんぜろ不動産に相談し、専門家を交えて話し合い
• 不動産会社が「現状の査定額」「5年後の予測額」「維持費の試算」を提示
• 税理士が「相続税の試算」を提示

提示されたデータ:

項目	現在	5年後(予測)
査定額	1,200万円	950万円
維持費(累計)	0円	100万円
実質的な手取り	1,200万円	850万円
差額	–	▲350万円

このデータを見て、次男も「5年待つと350万円損をする」と理解し、売却に合意。

結果:

• 3ヶ月後に売却成立
• 売却価格1,180万円
• 兄弟間で円満に分割

さんぜろ不動産では:

• 親族間の話し合いに同席
• 客観的なデータを提示
• 税理士・弁護士と連携し、相続手続きもサポート

コツ③ 「誰が何を負担するか」を明確にする

親族間のトラブルで最も多いのが、「費用負担」の問題です。

• 「なぜ自分だけが解体費用を負担するのか」
• 「売却後の利益は平等に分けるのに、費用だけ自分が負担するのは不公平だ」

こうした不満が積み重なると、親族間の関係が悪化します。

対策:「誰が何を負担するか」を事前に明確にする

費用負担の3つのパターン:

パターン	内容	メリット・デメリット
① 売却代金から差し引く	解体費用・整地費用・処分費用を売却代金から差し引き、残りを分割	公平で分かりやすい。ただし、売却前に現金が必要
② 相続割合に応じて負担	相続割合(例:長男50%、次男30%、長女20%)に応じて、費用も負担	公平だが、事前に現金を用意する必要がある
③ 代表者が立て替え	代表者(例:長男)が全額立て替え、売却後に精算	手続きが簡単。ただし、代表者の負担が大きい

岡山市南区のUさんのケース(成功例):

• 父親が他界し、実家(築40年・木造)を相続
• 相続人は長男(Uさん)・次男・長女の3人
• 相続割合は均等(各33.3%)
• 事前に「費用負担」を明確化:

費用項目	金額	負担方法
解体費用	180万円	売却代金から差し引く
整地費用	25万円	売却代金から差し引く
不用品処分費用	20万円	売却代金から差し引く
合計	225万円	売却代金から差し引く

売却結果:

• 売却価格:1,500万円
• 費用合計:225万円
• 手取り:1,275万円
• 各自の取り分:425万円(1,275万円÷3人)

このように、事前に「費用負担」を明確にすることで、親族間のトラブルを防ぐことができます。

売却成功の7つの鉄則―買主に気持ちよく購入してもらう方法

最後に、「買主に気持ちよく購入してもらう」ための7つの鉄則を解説します。

さんぜろ不動産が重視している考え方:

「売主のリスクを最小限に抑えつつ、買主にも気持ちよく購入してもらえるからこそ、物件価値を最大限に高め、より高値で売り出すことができ、買主に値引き交渉される可能性を抑えつつ売買できる」

鉄則	内容
① 徹底的に情報開示	隠し事をせず、建物の状態を正直に伝える
② 事前にリスクを潰す	地中埋設物・アスベスト・境界線を事前に確認
③ 整地で第一印象を良くする	真砂土整地で「きれいな土地」という印象を与える
④ 近隣住民への配慮	解体前・売却前に近隣に挨拶する
⑤ 契約書を丁寧に作る	免責特約・瑕疵の有無を明記し、後々のトラブルを防ぐ
⑥ 買主の不安に寄り添う	買主の質問に丁寧に答え、安心感を提供する
⑦ プロに任せる	不動産会社・税理士・弁護士と連携し、ワンストップで対応

鉄則① 徹底的に情報開示

「隠し事をしない」ことが、買主との信頼関係を築く第一歩です。

開示すべき情報:

• 建物の築年数・構造・耐震基準
• 過去のリフォーム履歴
• 雨漏り・シロアリの有無
• 地中埋設物の可能性
• 近隣とのトラブル履歴

岡山市北区のVさんのケース:

• 相続した実家(築55年・木造)を売却
• 過去に雨漏りがあったことを正直に買主に伝えた
• 買主は「正直に話してくれたので、安心して購入できる」と評価
• 相場通りの価格で売却成功

対策:

• 「物件状況報告書」を丁寧に作成
• 買主に建物の写真・動画を見せる
• 過去の修繕履歴を提示

鉄則② 事前にリスクを潰す

売却前に、リスクを徹底的に潰すことで、買主の不安を軽減します。

リスクの例:

• 地中埋設物(試掘調査で確認)
• アスベスト(事前調査で確認)
• 境界線(測量で確定)

岡山市南区のWさんのケース:

• 相続した実家(築50年・木造)を売却
• 解体前に「試掘調査」「アスベスト調査」「境界確定測量」を実施
• 費用:計80万円
• 買主に「すべてのリスクを事前に確認済み」と説明
• 買主は「安心して購入できる」と評価
• 相場より50万円高く売却
• 実質的な利益:▲80万円+50万円=▲30万円(30万円の持ち出しのみ)。ただし、売却後のトラブルゼロ

鉄則③ 整地で第一印象を良くする

「第一印象」が、買主の購入意欲を大きく左右します。

真砂土整地のメリット:

• 「きれいな土地」という印象を与える
• 買主が「新築を建てやすい」と感じる
• 値引き交渉を防げる

岡山市中区のXさんのケース:

• 解体後、真砂土整地を実施(費用25万円)
• 買主から「きれいに整備されている」と評価
• 値引き交渉なしで、査定額通りに売却

鉄則④ 近隣住民への配慮

近隣住民との関係が良好だと、買主も安心して購入できます。

配慮のポイント:

• 解体前に近隣8軒に挨拶
• 騒音・粉塵への配慮を説明
• 売却時にも「新しい方が来ます」と挨拶

岡山市東区のYさんのケース:

• 解体前・売却前に近隣に丁寧に挨拶
• 近隣住民から「Yさんはきちんとした方だから、安心だ」と評価
• 買主が近隣に聞き込みをした際、「良い方でしたよ」と好評
• 買主が安心して購入を決断

鉄則⑤ 契約書を丁寧に作る

契約書を丁寧に作ることで、売却後のトラブルを防ぎます。

契約書に明記すべき事項:

• 残置物の有無
• 地中埋設物の免責特約
• 引き渡し時期・条件
• 瑕疵の有無

鉄則⑥ 買主の不安に寄り添う

買主は、大きな買い物をするため、不安を感じています。

買主の不安例:

• 「地中に何か埋まっているのでは?」
• 「近隣とのトラブルはないか?」
• 「建物の状態は本当に大丈夫か?」

対策:

• 買主の質問に丁寧に答える
• 「分からないこと」は正直に「分かりません」と伝える
• 専門家(不動産会社・税理士)に確認して回答

鉄則⑦ プロに任せる

不動産売却は、専門知識が必要です。

プロに任せるメリット:

• 適正価格で売却できる
• トラブルを未然に防げる
• 親族間調整もサポートしてもらえる

さんぜろ不動産のワンストップサポート:

• 解体業者の紹介
• 境界確定・測量
• アスベスト調査
• 試掘調査・整地
• 補助金申請(最大50万円)
• 不用品処分・買取
• 親族間調整
• 売却戦略

よくある質問(FAQ)

Q1:不用品処分と解体、どちらを先にすべきですか?

A:
必ず「不用品処分→解体」の順番で進めてください。
解体後に不用品が見つかると、撤去費用が高額になります。また、買取できる物も、解体時に破損する可能性があります。

Q2:親族間で意見がまとまりません。どうすればいいですか?

A:
専門家(不動産会社・税理士・弁護士)に入ってもらい、客観的なデータを提示してもらうことを推奨します。
さんぜろ不動産では、親族間の話し合いに同席し、合意形成をサポートしています。

Q3:売却後に「地中埋設物が見つかった」と言われたら、どうすればいいですか?

A:
契約書に「免責特約」を盛り込んでいない場合、売主が責任を負う可能性があります。
すぐに弁護士に相談し、対応を検討してください。
さんぜろ不動産では、事前に「試掘調査」を実施し、こうしたリスクを最小限に抑えています。

Q4:買主から「値引いてほしい」と言われました。応じるべきですか?

A:
値引き交渉は、買主の心理として自然なことです。
ただし、事前に「整地」「アスベスト調査」「試掘調査」を実施していれば、「すでにリスクを潰しているので、値引きは難しい」と説明できます。
適正価格で売却するためには、事前の準備が重要です。

さんぜろ不動産のワンストップサポート

さんぜろ不動産では、「モノとココロの整理」をトータルでサポートします。

✅ 解体業者の紹介：信頼できる解体業者を紹介
✅ 境界確定・測量：土地家屋調査士と連携し、境界トラブルを防止
✅ アスベスト調査：2025年法改正に対応した専門業者を手配（マニフェスト確認代行）
✅ 地中埋設物の確認：解体業者と連携し、売却後のトラブルを防止
✅ 真砂土整地の手配：物件価値を最大化
✅ 補助金申請サポート：補助金の申請代行
✅ 不用品処分：遺品整理士との連携や適正処分・買取までサポート
✅ 親族間調整：相続の専門家と連携し、親族間の合意形成をサポート
✅ 売却戦略：「売主リスク最小化×買主満足度最大化」の売却戦略を提案

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「モノとココロの整理」から始める、納得の売却を。