【第4回】失敗しない建物解体と不動産売却―地中埋設物と整地の重要性 - 【岡山エリアの不動産売却】さんぜろ不動産

「見えない地中」が売却を左右する

皆さん、こんにちは。
岡山で不動産の売却をサポートする、さんぜろ不動産の日下(くさか)です。

解体工事が終わったら、すぐに売却できる──そう思っていませんか?

実は、「目に見えない地中の問題」が、物件価値を大きく左右します。

古い建物を解体した土地には、

• コンクリート基礎の残骸
• 浄化槽や井戸
• 産業廃棄物
• 古い配管やブロック塀の基礎

こうした「地中埋設物」が潜んでいることがあります。

これらを放置すると:

• 売却後に買主から損害賠償を請求される
• 新築工事が中断し、追加費用が発生する
• 買主の信頼を失い、契約解除に至る

といったリスクが現実のものとなります。

売主にとって最大の不安は、「契約不適合責任」です。
売却後に地中埋設物が発覚した場合、売主は法的責任を負い、数十万円から数百万円の損害賠償を求められることがあります。

さんぜろ不動産では、こうしたリスクを最小限に抑えるため、「地中埋設物の徹底確認と除去」「真砂土整地による土地の価値向上」をワンストップでサポートしています。

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このシリーズの内容を、音声でさらに詳しく解説しています。

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この記事はシリーズ【第4回】です

回数	タイトル	内容概要
【第1回】	失敗しない建物解体と不動産売却―解体の判断基準と放置する6つのリスク	解体の判断基準／放置リスク6種／古家付き土地の選択肢／さんぜろ不動産の戦略
【第2回】	失敗しない建物解体と不動産売却―解体前に絶対確認すべき5つのポイント	境界線／擁壁・水路／ライフライン／アスベスト／近隣挨拶／買主視点の重要性
【第3回】	失敗しない建物解体と不動産売却―解体業者の選び方と費用の真実	岡山の適正相場／安すぎる業者のリスク／マニフェスト／補助金／売主を守る契約書
【第4回】	失敗しない建物解体と不動産売却―地中埋設物と整地の重要性	地中埋設物の法的責任／整地の種類と効果／真砂土整地／買主が求める土地の状態
【第5回】	失敗しない建物解体と不動産売却―不用品処分と親族調整の進め方	不用品のリスク／親族間調整3つのコツ／売却7つの鉄則／ワンストップサポート

→ 今回は【第4回】です

この記事で分かること

• 解体後の土地に潜む「地中埋設物」6選（旧基礎・浄化槽・井戸など）と撤去費用の目安
• 売却後に発覚すると危険！売主が負う「契約不適合責任」と高額賠償の実例
• トラブルを未然に防ぐ3つの重要対策：試掘調査・免責特約・適切な整地
• ただ平らにするだけではダメ？土地の資産価値を高める「真砂土（まさど）整地」の効果

読了時間：約10分

地中埋設物とは?―代表的な6種類と除去費用

解体後の土地に潜む「地中埋設物」は、見た目では分かりません。
しかし、売却後に発覚すると、買主から損害賠償を請求されるリスクがあります。

代表的な地中埋設物と除去費用

埋設物の種類	除去費用(目安)	リスク・トラブル例
コンクリート基礎	30万円〜80万円	新築工事で基礎工事ができず工事中断
浄化槽	15万円〜40万円	異臭・地盤沈下・新築時の掘削遅延
古い井戸	20万円〜50万円	地盤不安定・建築基準法上の障害
産業廃棄物	50万円〜200万円	土壌汚染・法的責任・撤去命令
古い配管	10万円〜30万円	ライフライン工事の遅延・追加費用
ブロック塀の基礎	10万円〜25万円	重機作業の妨げ・予定外の掘削費用

① コンクリート基礎(30万円〜80万円)

古い建物の基礎が地中に残っているケースは非常に多く、解体業者が「地上のみ解体」した場合に発生します。

岡山市北区のCさんのケース:

• 解体後、買主が新築工事を開始
• 掘削中に旧基礎が発覚
• 新築工事が3週間中断
• 撤去費用60万円を売主が負担
• さらに工事遅延による損害20万円も請求された

対策:

• 解体契約時に「地中基礎の撤去」を明記する
• 解体業者に「根切り深さ(GL-1.0m以上)」を確認する
• 撤去後の写真を記録として保存する

② 浄化槽(15万円〜40万円)

古い家屋には浄化槽が埋まっていることがあります。
撤去せずに放置すると、地盤沈下や異臭の原因となり、買主に引き渡し後にトラブルとなります。

岡山市南区のDさんのケース:

• 解体後、整地して売却
• 買主が新築工事を開始
• 掘削中に古い浄化槽が発覚
• 撤去費用30万円を売主が負担
• 工事遅延で買主から信頼を失い、評価が下がった

対策:

• 解体前に浄化槽の有無を調査(市役所の台帳で確認可能)
• 解体時に「浄化槽撤去」を契約書に明記
• 撤去証明書を取得し、買主に提示する

③ 古い井戸(20万円〜50万円)

昭和時代の家屋には、庭や敷地内に井戸が残っていることがあります。

井戸は単なる穴ではなく、「地盤の不安定要因」です。
建築基準法上も、新築時に適切な処理が求められます。

岡山市中区のEさんのケース:

• 解体後、買主が新築の基礎工事を開始
• 井戸が発覚し、地盤改良が必要に
• 撤去費用35万円+地盤改良費用45万円=計80万円を売主が負担

対策:

• 解体前に「井戸の有無」を必ず確認(親族・近隣に聞き取り)
• 発見した場合は、専門業者による適切な埋め戻しを実施
• 宗教的な配慮(お祓い等)も検討し、近隣に説明する

④ 産業廃棄物(50万円〜200万円)

過去に不法投棄された廃棄物が地中に埋まっているケースがあります。

これは最も深刻なリスクです。
産業廃棄物処理法違反に問われる可能性があり、土壌汚染調査が必要になることもあります。

岡山市東区のFさんのケース:

• 解体後、買主が新築工事を開始
• 掘削中に大量のコンクリートガラ・金属片・ビニール片が出土
• 産業廃棄物の撤去費用120万円
• 土壌汚染調査費用30万円
• 合計150万円を売主が負担

対策:

• 解体前に「試掘調査(10万円〜20万円)」を実施
• 不法投棄が疑われる場合は、行政に相談
• 契約書に「地中埋設物免責特約」を盛り込む(次章で詳述)

⑤ 古い配管(10万円〜30万円)

昭和時代の上下水道管・ガス管が地中に残っているケースがあります。

岡山市南区のGさんのケース:

• 買主が新築のライフライン引込工事を依頼
• 古い鉄管が干渉し、配管ルート変更が必要に
• 追加工事費用20万円を売主が負担

対策:

• 解体業者に「古い配管の撤去」を依頼
• 上下水道局・ガス会社に「廃止手続き」を確認

⑥ ブロック塀の基礎(10万円〜25万円)

古いブロック塀を撤去しても、地中の基礎が残っているケースがあります。

岡山市北区のHさんのケース:

• 買主が駐車場造成を計画
• 掘削中に旧ブロック塀の基礎が発覚
• 撤去費用15万円を売主が負担

対策:

• 解体時に「ブロック塀基礎の撤去」を明記
• 撤去後の写真を記録

契約不適合責任とは?―売主が負う法的リスク

「契約不適合責任」とは、売買契約の内容と実際の物件が異なる場合に、売主が買主に対して負う法的責任です。

2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ変更されました。

契約不適合責任の内容

買主の権利	内容
追完請求	売主に対し、修補・代替物引渡し・不足分引渡しを請求できる
代金減額請求	相当期間を定めて追完を催告し、期間内に追完がない場合、代金減額を請求できる
損害賠償請求	契約不適合により生じた損害の賠償を請求できる
契約解除	契約不適合が重大な場合、契約を解除できる

地中埋設物に関する裁判例

事例1:旧基礎の残存による損害賠償(2018年・岡山地裁)

• 買主が新築工事を開始したところ、地中に旧基礎が残存
• 撤去費用80万円
• 工事遅延による損害40万円
• 合計120万円の損害賠償を売主に命令

裁判所の判断:
「売主は、解体後の土地を引き渡す以上、地中埋設物を除去する義務がある。買主に引き渡し後に発覚した場合、売主に契約不適合責任がある」

事例2:産業廃棄物の不法投棄による契約解除(2020年・広島高裁)

• 買主が新築工事を開始したところ、地中から大量の産業廃棄物が発見
• 撤去費用150万円
• 土壌汚染調査費用50万円
• 買主は「契約の目的を達成できない」として契約解除を請求
• 売主は手付金を返還し、さらに損害賠償200万円を支払うことに

裁判所の判断:
「地中埋設物が重大で、買主が契約目的を達成できない場合、契約解除が認められる」

リスクを防ぐ3つの対策

地中埋設物のリスクを最小限に抑えるため、売主が事前に講じるべき3つの対策を解説します。

対策① 試掘調査を実施する(費用10万円〜20万円)

「試掘調査」とは、解体後の土地を部分的に掘削し、地中の状態を確認する調査です。

調査方法:

• 重機で深さ2m程度まで数カ所を掘削
• 目視とカメラで地中の状態を確認
• 埋設物が発見された場合、撤去計画を立てる

費用:10万円〜20万円

メリット:

• 売却前に埋設物を発見・除去できる
• 買主に「埋設物なし」を証明でき、信頼性が高まる
• 売却後のトラブルを未然に防げる

岡山市北区のIさんのケース:

• 試掘調査を実施し、旧基礎と浄化槽を発見
• 事前に撤去(費用計90万円)
• 買主に「埋設物なし」を証明
• 相場より30万円高く売却

対策② 契約書に「地中埋設物免責特約」を盛り込む

「地中埋設物免責特約」とは、地中埋設物に関する売主の責任を免除・制限する特約です。

特約の例:

「本物件の地中に埋設物が存在した場合でも、売主は一切の責任を負わないものとする。ただし、売主が故意に隠蔽した場合はこの限りではない。」

メリット:

• 売主の法的リスクを軽減できる
• 買主も納得の上で契約するため、後々のトラブルが減る

デメリット:

• 買主が不安を感じ、購入を躊躇する可能性がある
• 売却価格が下がる(相場の5%〜10%程度)

さんぜろ不動産では:

• 「試掘調査+免責特約」のバランス型提案を推奨
• 事前に埋設物を調査・除去した上で、万一の場合に備えた免責特約を設ける
• これにより、買主の安心感を保ちつつ、売主のリスクも軽減

対策③ 整地を実施し、土地の価値を高める

「整地」とは、解体後の土地を平らに均し、見栄えを良くすることです。

整地には、単なる見栄えの向上だけでなく、「地中埋設物の有無を確認する機会」という重要な意味があります。

整地の種類と効果―真砂土整地で物件価値を高める

整地には複数の種類があり、目的とコストに応じて選択します。

整地の種類	費用(50㎡あたり)	効果・用途
粗整地	5万円〜10万円	重機で表面を均すのみ。草が生えやすく、見栄えが悪い
砕石整地	10万円〜20万円	砕石を敷き詰める。駐車場用途に適している
真砂土整地	15万円〜30万円	真砂土を敷き詰める。見栄えが良く、新築用地に最適
転圧整地	20万円〜40万円	地盤を締め固める。駐車場・資材置き場に最適

真砂土整地とは?

「真砂土(まさど)整地」とは、花崗岩が風化してできた真砂土を敷き詰め、表面を平らに均す整地方法です。

真砂土の特徴:

• 淡い茶色で、見た目が美しい
• 水はけが良く、雑草が生えにくい
• 新築用地として好まれる

費用:15万円〜30万円(50㎡あたり)

真砂土整地の効果

① 見栄えが良くなる

解体後の土地は、通常は雑草が生え、見栄えが悪い状態です。
真砂土整地を施すことで、買主に「きちんと手入れされた土地」という印象を与えます。

② 物件価値が上がる

買主は、「新築用地として使いやすい土地」を好みます。
真砂土整地により、買主が追加工事なしで新築を開始できるため、物件価値が上がります。

③ 値引き交渉を防げる

整地されていない土地は、買主から「整地費用を値引いてほしい」と交渉されるリスクがあります。
事前に整地しておくことで、値引き交渉を防ぎ、売却価格を維持できます。

真砂土整地の成功事例

岡山市南区のJさんのケース:

項目	内容
物件	岡山市南区・60㎡・解体後の更地
整地前の査定額	850万円
真砂土整地費用	25万円
整地後の査定額	880万円
実質的な利益	+30万円(整地費用を差し引いても+5万円)

Jさんのコメント:
「最初は『整地にお金をかけるのはもったいない』と思いました。でも、さんぜろ不動産さんから『整地することで買主の印象が変わり、値引き交渉を防げます』とアドバイスをいただき、実施しました。結果、相場より30万円高く売却でき、大満足です。」

地盤の高さ調整も重要

整地と合わせて、「地盤の高さ調整」も重要です。

問題となるケース:

• 隣地より地盤が低く、雨水が流入する
• 道路より地盤が低く、排水が困難

対策:

• 真砂土を盛り土して高さを調整(費用:10万円〜20万円)
• 排水設備(U字溝等)を設置(費用:10万円〜30万円)

岡山市中区のKさんのケース:

• 解体後、隣地より50cm低い地盤
• 真砂土で盛り土し、高さを調整(費用20万円)
• 買主から「排水の心配がない」と評価され、相場通りで売却

まとめ:地中埋設物と整地で、売主リスクを最小化し物件価値を最大化

この記事では、以下の4点を解説しました:

項目	内容
① 地中埋設物とは	コンクリート基礎・浄化槽・井戸・産業廃棄物・古い配管・ブロック塀基礎
② 契約不適合責任	売却後に発覚すると、売主が損害賠償を負う
③ リスクを防ぐ3つの対策	試掘調査・免責特約・整地
④ 真砂土整地の効果	見栄えが良くなり、物件価値が上がる

地中埋設物と整地は、「見えないリスク」を可視化し、買主に安心を提供する重要なポイントです。

さんぜろ不動産では:

• 解体業者と連携し、「地中埋設物の徹底確認」を実施
• 試掘調査を推奨し、事前にリスクを洗い出し
• 真砂土整地で土地の価値を最大化
• 契約書に「免責特約」を盛り込み、万一のリスクに備える

これにより、「売主のリスクを最小限に抑えつつ、買主に気持ちよく購入してもらえる」売却を実現します。

よくある質問(FAQ)

Q1:試掘調査は必ず必要ですか?

A:
必須ではありませんが、強く推奨します。
特に、

• 昭和時代の古い建物を解体した土地
• 浄化槽・井戸があった土地
• 過去に増改築を繰り返した建物

こうした土地は、地中埋設物のリスクが高いため、試掘調査を実施することをお勧めします。

Q2:免責特約を盛り込むと、売却価格が下がりますか?

A:
買主の心理次第ですが、一般的に5%〜10%程度下がる可能性があります。
ただし、試掘調査を実施した上で免責特約を設けることで、買主の不安を軽減し、価格下落を最小限に抑えることができます。

Q3:真砂土整地の費用対効果は?

A:
費用15万円〜30万円に対し、物件価値が20万円〜50万円上がるケースが多く、費用対効果は高いです。
特に、

• 新築用地として売却する場合
• 買主が住宅ローンを利用する場合

真砂土整地は、買主の印象を大きく改善します。

Q4:地中埋設物が発覚した場合、すべて売主の責任ですか?

A:
契約書に「免責特約」を盛り込んでいない場合、原則として売主の責任です。
ただし、

• 売主が知り得なかった埋設物
• 買主が事前に了承していた埋設物

こうした場合は、責任の所在が変わることがあります。
契約書の内容を専門家に相談することをお勧めします。

次回予告：第5回（完結編）―不用品処分と親族調整の進め方

次回は、シリーズ最終回！
テーマは、「モノとココロの整理」を成功させる実践ノウハウです。

• 不用品を残すと発生する5つのリスク
• 親族間での調整を円滑に進める3つのコツ
• 買主に気持ちよく購入してもらうための7つの鉄則
• さんぜろ不動産の「ワンストップサポート」全体像

「相続した実家」や「古い建物」の売却を成功させるために、最も重要な「人の調整」について詳しく解説します。

ぜひ、次回もお楽しみに!

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✅ アスベスト調査：2025年法改正に対応した専門業者を手配（マニフェスト確認代行）
✅ 地中埋設物の確認：解体業者と連携し、売却後のトラブルを防止
✅ 真砂土整地の手配：物件価値を最大化
✅ 補助金申請サポート：補助金の申請代行
✅ 不用品処分：遺品整理士との連携や適正処分・買取までサポート
✅ 親族間調整：相続の専門家と連携し、親族間の合意形成をサポート
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