皆さん、こんにちは。
岡山で不動産の売却をサポートする、さんぜろ不動産の宅地建物取引士、日下(くさか)です。
【連載 第5回・最終回】
全5回でお届けする「失敗しない解体と売却」シリーズも、今回がいよいよ最終回です。
前回は、着工前の「事前準備（ライフラインや近隣挨拶）」について解説しました。
無事に工事が始まり、建物がなくなって更地になったら、「はい、これで終わり！」と思っていませんか？
「更地になったんだから、もう安心でしょ？」
「地面なんて、平らになっていればどれも同じじゃないの？」
いいえ、違います。実は、解体後の「地面の状態」こそが、その土地が『高く早く売れるか』『売れ残るか』を決定づけるのです。
今回は、目に見えない地中の爆弾「地中埋設物」のリスクと、土地の価値を劇的に上げる「整地（仕上げ）」の極意について解説します。
これらは全て、解体時の「地中確認」と「仕上げ」を徹底していれば防げたトラブルです。
現在、記事の内容をより分かりやすく解説する番組を制作中です。実際の「真砂土整地」のビフォーアフターなども公開予定。
👉 動画で見る（プレイリストはこちら）
※今のうちにチャンネル登録をお願いします！
| 回数 | タイトル | この回のゴール |
|---|---|---|
| 第1回 | 解体か放置か？損しない判断基準と税金 | 解体の判断基準を理解し、放置リスクを知る |
| 第2回 | 解体前の片付け「捨てるな」！不用品処分の鉄則 | 片付けの壁を乗り越え、親族全員が納得する準備を整える |
| 第3回 | 解体費用の相場と罠！安すぎる業者の見抜き方 | 適正価格を知り、悪徳業者を避ける |
| 第4回 | 解体トラブルで賠償!? 着工前の「境界」確認 | トラブルを防ぐチェックリストを確認する |
| 第5回（👈 今回） | 解体後の整地で売値激変！真砂土と地中の罠 | 物件価値を最大化し売却へ |
第4回では、着工前に必要な「境界確定」や「近隣挨拶」について解説しました。
今回は、解体工事のフィナーレである「地中確認」と「整地」について、売却目線で詳しく見ていきます。
第5回を読む前に、解体後のイメージを確認してください。
Q1. 解体後の土地はどうする予定ですか？
A) すぐに売却したい
B) しばらく駐車場として使う
C) まだ決めていない
Q2. 解体費用を抑えるために、整地を簡略化しようとしていませんか？
A) 費用優先で、ただ平らになればいいと思っている
B) 多少かかっても綺麗にしたいと思っている
C) 整地の種類なんてあるの？
Q3. 地中のことは業者任せにしていませんか？
A) 業者が全部やってくれるはず
B) 「試掘（しくつ）」をお願いした
C) 昔の井戸や浄化槽のことは伝えてある
(売却予定+綺麗にしたい)
素晴らしいです。さらに「真砂土整地」を指定することで、買主への印象が劇的に良くなり、早期売却が実現します。
👉 次の一歩: 「真砂土整地」のメリットを確認
👉 推奨行動: 見積もりに「真砂土」が含まれているか確認
(用途未定+業者任せ)
注意が必要です。地中埋設物の確認を怠ると、いざ売却しようとした時に数百万円の撤去費用がかかることがあります。
👉 次の一歩: 「契約不適合責任」について学ぶ
👉 推奨行動: 業者に「地中の確認（試掘）」を依頼する
(費用最優先+整地に関心なし)
危険です。ガラ混じりの汚い土地は、買主から敬遠されます。数万円をケチった結果、数百万円の値下げ交渉を受けることになります。
👉 次の一歩: 「粗整地」と「真砂土整地」の違いを見る
👉 推奨行動: 今すぐ整地プランを見直す
建物がなくなっても、地面の下には様々なものが残っている可能性があります。
これらを総称して「地中埋設物」と呼びます。
| 種類 | 内容とリスク |
|---|---|
| コンクリートガラ・瓦 | 昔の建物を解体した際の廃材。地盤が弱くなり、新築時に杭工事が必要になる原因となります。 |
| 浄化槽 | 下水道が通る前に使われていた汚水処理槽。中身が残っていると悪臭の原因になります。 |
| 古井戸 | 埋め戻された井戸。地盤沈下のリスクがあります。「息抜き」をしていないと気にする買主もいます。 |
| 生活ゴミ・医療廃棄物 | 昔の不法投棄など。土壌汚染のリスクがあります。 |
もし、これらの地中埋設物に気づかず、そのまま土地を売却してしまったらどうなるでしょうか？
2020年の民法改正により、売主は「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を負うことになりました。
これは、契約内容と異なるもの（地中埋設物など）が見つかった場合、売主が責任を取るというルールです。
【最悪のケース】
売却代金を受け取った数ヶ月後に、「地中からガラが出た」と連絡があり、数百万円の撤去費用を請求されることになります。
これを防ぐためには、解体工事の際に「試掘（しくつ）」を行い、地中に何もないことを確認しておくことが重要です。
さんぜろ不動産の提携業者では、解体後の試掘確認を徹底しています。
地中の確認が終わったら、最後は表面の仕上げ「整地（せいち）」です。
整地には、大きく分けて2つのレベルがあります。
私たち不動産会社が売却を依頼された際、最もおすすめするのがこの「真砂土整地」です。
土地を探している買主様は、現地を見た「第一印象」で購入を決めます。
実際、20万円かけて真砂土整地をしたおかげで、相場より50万円以上高く売れた事例は数多くあります。
解体費用を安く済ませることより、「高く売れる状態にする」ことにお金を使うのが、賢い売却戦略です。
さんぜろ不動産では、県外在住の売主様に代わって、解体完了後の最終チェックを行っています。
Q1. 解体後に地中埋設物が見つかった場合、追加費用はかかりますか？
A. はい、かかります。
地中埋設物は事前に予測することが難しいため、通常の見積もりには含まれていません。発見された時点で業者から連絡があり、撤去費用（量による）が追加請求されます。これを隠蔽せずに報告してくれる業者が「優良業者」です。
Q2. 真砂土整地は必ずやらなければなりませんか？
A. 必須ではありませんが、売却目的であれば強く推奨します。
駐車場として使う場合などは、砕石（砂利）敷きにするケースもあります。目的に応じて最適な仕上げを提案します。
Q3. 建物滅失登記はいつすればいいですか？
A. 解体工事完了から1ヶ月以内です。
これを怠ると、固定資産税の誤課税や、10万円以下の過料の対象になります。土地家屋調査士への依頼もさんぜろ不動産で手配可能です。
Q4. 解体後の土地の固定資産税はどうなりますか？
A. 住宅用地の特例が外れるため、土地の固定資産税は最大6倍に上がります。
ただし、解体した年の1月1日時点の状況で判断されるため、翌年度からの適用となります。売却のタイミングについてはご相談ください。
あなたのゴールは「ただ更地にすること」ですか？それとも「トラブルなく高く売ること」ですか？
| プラン | 内容 | 結果（メリット・デメリット） |
|---|---|---|
| 最低限プラン （安さ重視） | ・地中の確認なし ・粗整地（ガラ混じり） ・滅失登記は自分で行う | 費用は抑えられるが、売却後に地中埋設物トラブルのリスク大。土地の印象が悪く売れにくい。 |
| 理想プラン （売却重視） | ・試掘調査で地中確認 ・真砂土整地仕上げ ・プロによる完了検査 | 費用は＋20万円ほどかかるが、「瑕疵のない優良物件」として高く早く売れる。 |
これまで全5回にわたり、「失敗しない解体と売却」について解説してきました。
最後に、重要なポイントを振り返ります。
不動産の売却は、解体して終わりではありません。そこからが新しいスタートです。
私たちさんぜろ不動産は、解体前から売却完了まで、一貫してお客様に寄り添い、最適な提案をさせていただきます。
※現地または写真で必ず確認してください
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