皆さん、こんにちは。
岡山で不動産の売却をサポートする、さんぜろ不動産の日下（くさか）です。
「解体業者に見積もりを取ったけれど、他に確認すべきことはある？」
「解体後にトラブルが起きないか不安…」
解体工事は、一度始めると後戻りできません。だからこそ、着工前の確認が最も重要です。
実は、解体工事で最も多いトラブルは、「解体中」ではなく「解体前の準備不足」と「解体後に発覚する問題」です。
例えば：
これらのトラブルは、解体前の5つの確認を徹底することで、すべて防ぐことができます。
今回は、解体工事で絶対に見落としてはいけない5つのポイントを、2025年最新の法規制とともに、徹底的に解説します。
このシリーズの内容を、音声でさらに詳しく解説しています。
📺 YouTube：不動産攻略チャンネル
[https://www.youtube.com/playlist?list=PLRjE5hz1Nuc3Bl6mEKSbgvDDalaObTpva]
「文字で読むのは疲れた」という方は、ぜひチャンネル登録をお願いします！
| 回数 | タイトル | 内容概要 |
|---|---|---|
| 【第1回】 | 失敗しない建物解体と不動産売却―解体の判断基準と放置する6つのリスク | 解体の判断基準／放置リスク6種／古家付き土地の選択肢／さんぜろ不動産の戦略 |
| 【第2回】 | 失敗しない建物解体と不動産売却―解体前に絶対確認すべき5つのポイント | 境界線／擁壁・水路／ライフライン／アスベスト／近隣挨拶／買主視点の重要性 |
| 【第3回】 | 失敗しない建物解体と不動産売却―解体業者の選び方と費用の真実 | 岡山の適正相場／安すぎる業者のリスク／マニフェスト／補助金／売主を守る契約書 |
| 【第4回】 | 失敗しない建物解体と不動産売却―地中埋設物と整地の重要性 | 地中埋設物の法的責任／整地の種類と効果／真砂土整地／買主が求める土地の状態 |
| 【第5回】 | 失敗しない建物解体と不動産売却―不用品処分と親族調整の進め方 | 不用品のリスク／親族間調整3つのコツ／売却7つの鉄則／ワンストップサポート |
→ 今回は【第2回】です
読了時間：約10分
前回（第1回）では、「解体すべきか、しないべきか」の判断基準と、古い家・空き家を放置する6つのリスクについて解説しました。
特に重要なポイントは以下の3つです：
今回は、その続きとして「解体前に絶対確認すべき5つのポイント」について詳しく見ていきます。
解体工事では、重機が敷地ギリギリまで入ります。境界が曖昧なまま工事を始めると、以下のトラブルが発生します。
売主視点でのリスク：
| リスク | 内容 |
|---|---|
| ①隣地の塀や庭木を破損 | 重機が誤って隣地に侵入し、塀・庭木を破損 修復費用：30万円〜200万円 |
| ②解体後に隣人から訴えられる | 「敷地を侵害された」として、隣人から訴訟 測量費用+損害賠償：50万円〜300万円 |
| ③売却時に買主が境界確定を要求 | 買主が「境界が不明確」として、契約を白紙に 売却が遅れ、固定資産税・管理費が増大 |
買主視点での問題：
買主が新築を建てる際、境界が不明確だと、以下の問題が発生します：
| 問題点 | 内容 |
|---|---|
| ①建物が隣地に越境 | 境界が曖昧なまま新築を建てると、建物が隣地に越境してしまう 最悪の場合、建物の一部を取り壊す必要がある |
| ②住宅ローンが組めない | 金融機関が「境界が不明確な土地」への融資を拒否 |
| ③将来の売却時にトラブル | 買主が将来売却する際、再び境界問題が発生 |
| 確認項目 | 内容 | 費用目安 |
|---|---|---|
| ①境界標の有無 | コンクリート杭、金属プレート、石杭などがあるか 境界標がない場合、境界が曖昧な可能性が高い | ― |
| ②境界確定測量 | 土地家屋調査士が、隣地所有者の立ち会いで境界を確定 測量図を作成し、境界標を設置 | 30万円〜50万円 |
| ③筆界特定制度 | 隣人と合意できない場合、法務局に申請 法務局が「筆界（法的な境界）」を特定 | 20万円〜40万円 |
Dさんのケース：
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 岡山市内の住宅地 |
| 状況 | 築40年の木造住宅を解体して売却を計画 境界標がなく、境界が曖昧だったが、「たぶん大丈夫だろう」と解体を開始 |
| トラブル | 解体工事中に、重機が誤って隣地のブロック塀を破損 隣人から「境界を越えて工事をしている」とクレーム |
| 結果 | ・ブロック塀の修復費用：80万円 ・境界確定測量費用：40万円 ・隣人への慰謝料：60万円 合計：180万円の損害 |
Dさんのコメント：
「境界標がなかったのですが、『たぶん大丈夫だろう』と思って解体を始めました。しかし、工事中に隣人から『境界を越えている』と指摘され、結局、ブロック塀の修復、測量、慰謝料で180万円も支払うことになりました。最初に測量しておけば、40万円で済んだのに…」
提携の土地家屋調査士を紹介し、境界確定測量を適正価格（30万円〜50万円）で実施します。また、隣地所有者との交渉が難航した場合も、私たちが間に入り、円滑に進めます。
境界確定後は、「境界確定済み」を販売資料に明記し、買主に安心感を与えることで、値引き交渉を抑え、高値売却を実現します。
古い住宅地では、擁壁（ようへき）、ブロック塀、水路、側溝が隣地と共有になっているケースがあります。これを知らずに解体すると、以下のトラブルが発生します。
売主視点でのリスク：
| リスク | 内容 |
|---|---|
| ①共有の擁壁を破損 | 解体工事中に、隣地と共有の擁壁を破損 修復費用：100万円〜300万円 |
| ②水路を破損し、近隣に水害 | 水路を破損し、雨水が隣地に流れ込む 損害賠償：50万円〜200万円 |
| ③隣地の建物を支えている擁壁を破損 | 擁壁が隣地の建物を支えている場合、破損すると隣地の建物が傾く 損害賠償：数百万円〜数千万円 |
買主視点での問題：
買主が新築を建てる際、擁壁・水路の状態が不明確だと、以下の問題が発生します：
| 問題点 | 内容 |
|---|---|
| ①擁壁の修復が必要 | 擁壁が老朽化している場合、買主が新築前に修復する必要がある 修復費用：100万円〜500万円 |
| ②水路の改修が必要 | 水路が詰まっている、破損している場合、買主が改修する必要がある 改修費用：30万円〜100万円 |
| ③建築確認が下りない | 擁壁が違法な状態（高さ2m以上で構造計算がない等）の場合、建築確認が下りない |
| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| ①擁壁の所有者 | 擁壁が自分の敷地内か、隣地とまたがっているか 登記簿、測量図、隣人への聞き取りで確認 |
| ②擁壁の構造 | 高さ2m以上の擁壁は、構造計算が必要（建築基準法） 構造計算書がない場合、違法擁壁の可能性 |
| ③水路の所有者 | 水路（側溝）が私有地か、公道か 市町村の道路管理課で確認 |
| ④隣地の建物との関係 | 隣地の建物が、境界ギリギリに建っていないか 擁壁が隣地の建物を支えていないか |
Eさんのケース：
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 岡山市内の傾斜地 |
| 状況 | 築45年の木造住宅を解体して売却を計画 敷地と隣地の間に、高さ2mの擁壁があったが、所有者が不明確 |
| トラブル | 解体工事中に、重機が擁壁を破損 隣人から「共有の擁壁を勝手に壊した」とクレーム |
| 調査結果 | 擁壁は、Eさんと隣人の共有物であることが判明 登記簿には記載がなく、測量図にも明記されていなかった |
| 結果 | ・擁壁の修復費用：180万円 ・Eさんと隣人で折半：Eさんの負担：90万円 ただし、「勝手に壊した」という過失があるため、Eさんが全額負担を要求され、最終的に180万円を全額負担 |
Eさんのコメント：
「擁壁が共有物とは知りませんでした。解体業者に『擁壁を壊さないように』と指示していたのですが、重機が誤って破損してしまい、結局180万円を全額負担することになりました。事前に隣人と確認しておけば良かったです」
解体前に、擁壁・水路・隣接構造物を徹底調査します。登記簿、測量図、市町村の道路管理課、隣人への聞き取りを行い、所有者・構造・状態を明確にします。
共有物がある場合は、隣人と書面で合意を交わし、「解体工事中に破損した場合の責任分担」を明確にします。これにより、トラブルを未然に防ぎます。
また、擁壁が違法な状態（構造計算書がない等）の場合は、買主に事前に説明し、「擁壁の修復費用を考慮した価格設定」を行います。これにより、買主が購入後に「こんなはずじゃなかった」とクレームを受けるリスクを回避します。
解体工事前に、電気・ガス・水道を停止しないと、以下の危険が発生します。
売主視点でのリスク：
| リスク | 内容 |
|---|---|
| ①電気：漏電による火災・感電事故 | 電線が切断され、漏電→火災 作業員が感電し、ケガ・死亡 損害賠償：数百万円〜数千万円 |
| ②ガス：ガス管破損による爆発・火災 | ガス管が破損し、ガス漏れ→爆発・火災 近隣に被害が拡大し、損害賠償：数千万円〜数億円 |
| ③水道：水道管破損による水漏れ・近隣への水害 | 水道管が破損し、大量の水が流出 近隣の家屋・道路が水浸しになり、損害賠償：50万円〜200万円 |
| ライフライン | 手続き先 | タイミング | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 電気 | 中国電力 ☎0120-411-669 | 工事の1週間前 | 電力メーターを撤去してもらう 解体業者に「電気が停止済み」であることを伝える |
| ガス | 岡山ガス等 ☎086-272-9339 | 工事の1週間前 | ガスメーターを撤去してもらう 地中のガス管の位置を確認し、解体業者に伝える |
| 水道 | 市町村の水道局 （岡山市：086-234-5959） | 解体完了まで残す | 解体中の粉塵対策（散水）に必要 解体完了後に停止 |
解体工事では、大量の粉塵が発生します。粉塵が近隣に飛散すると、苦情やトラブルになるため、散水で粉塵を抑えることが一般的です。
そのため、水道は解体工事の完了まで残すことが推奨されます。解体完了後、水道メーターを撤去してもらいます。
Fさんのケース：
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 岡山市内の住宅地 |
| 状況 | 築40年の木造住宅を解体 ガスの停止手続きを忘れ、ガス管が地中に残ったまま解体を開始 |
| トラブル | 解体工事中に、重機がガス管を破損 ガスが漏れ、近隣住民が異臭に気づいて通報 |
| 結果 | ・ガス会社の緊急対応費用：20万円 ・ガス管の修復費用：30万円 ・工事の中断（2日間）：30万円 ・近隣への慰謝料（避難費用）：20万円 合計：100万円の損害 |
Fさんのコメント：
「ガスの停止手続きを忘れていました。解体業者から『ガスは停止しましたか？』と聞かれたのですが、『たぶん大丈夫だろう』と答えてしまい、結局ガス管を破損してしまいました。近隣の方々にも迷惑をかけ、本当に申し訳なかったです」
解体前に、電気・ガス・水道の停止手続きをリマインドします。手続きを忘れている場合は、私たちが代行して連絡し、スムーズに停止手続きを進めます。
また、解体業者に「電気・ガスが停止済み」「地中のガス管・水道管の位置」を事前に伝え、事故を未然に防ぎます。
法改正の内容（大気汚染防止法）：
2022年4月1日から、すべての解体工事で、アスベスト（石綿）の事前調査が義務化されました。
| 義務内容 | 詳細 |
|---|---|
| ①事前調査の実施 | 解体工事前に、建物にアスベストが含まれているか調査 |
| ②有資格者による調査 | 2023年10月1日から、有資格者（石綿含有建材調査者）が調査を実施することが義務化 |
| ③調査結果の報告 | 都道府県に、調査結果を報告（電子申請または書面） |
| ④調査結果の掲示 | 工事現場に、調査結果を掲示（工事期間中、常時掲示） |
| 違反内容 | 罰則 |
|---|---|
| 事前調査を実施しない | 30万円以下の罰金 |
| 虚偽の報告 | 30万円以下の罰金 |
| 作業基準違反 | 3ヶ月以下の懲役または30万円以下の罰金 |
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 事前調査費用 | 3万円〜10万円 |
| アスベスト撤去費用 | 10万円〜200万円以上（範囲・種類による） |
| 築年数 | アスベスト使用の可能性 |
|---|---|
| 1975年以前 | 吹付けアスベストの可能性大（天井・壁） |
| 1975年〜2006年 | 屋根材（スレート）・外壁材（サイディング）に含有の可能性 |
| 2006年以降 | 原則使用禁止（ただし、一部の製品に例外あり） |
Gさんのケース：
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 岡山市内の住宅地 |
| 状況 | 築50年の木造住宅を解体 解体業者から「アスベスト調査が必要です」と言われたが、「費用がもったいない」と拒否 |
| トラブル | 解体工事中に、近隣住民が「アスベストが飛散しているのでは？」と市に通報 市の職員が現場を視察し、「アスベスト調査を実施していない」ことが発覚 |
| 結果 | ・市から30万円以下の罰金の通知 ・工事が中断（1週間） ・アスベスト調査費用：10万円 ・アスベスト撤去費用：80万円 合計：120万円以上の損害 |
Gさんのコメント：
「アスベスト調査は『費用がもったいない』と思って断ったのですが、結局、罰金・調査費用・撤去費用で120万円以上かかりました。最初に調査しておけば、10万円で済んだのに…」
提携の有資格者（石綿含有建材調査者）を紹介し、適正価格（3万円〜10万円）でアスベスト調査を実施します。
調査結果は、都道府県への報告を代行し、売主の手間を削減します。
アスベストが検出された場合も、提携の撤去業者を紹介し、適正価格（10万円〜200万円）で撤去します。撤去後は、「アスベスト撤去済み」を販売資料に明記し、買主に安心感を与えます。
解体工事は、騒音・振動・粉塵が発生するため、近隣住民にとって大きな迷惑です。事前に挨拶をしないと、以下のトラブルが発生します。
売主視点でのリスク：
| リスク | 内容 |
|---|---|
| ①工事開始直後に苦情が入り、工事が中断 | 近隣住民から「事前に聞いていない」と苦情 工事が中断し、追加費用：10万円〜30万円 |
| ②騒音・振動・粉塵への不満が蓄積し、訴訟に発展 | 近隣住民が「健康被害があった」として訴訟 損害賠償：数百万円〜数千万円 |
| ③売却後も近隣トラブルが尾を引く | 買主が購入後、「近隣との関係が悪い」と知り、契約を解除 売却が白紙になり、再度売却活動が必要 |
買主視点での問題：
買主が購入後、近隣との関係が悪いと、以下の問題が発生します：
| 問題点 | 内容 |
|---|---|
| ①新築工事で協力が得られない | 近隣住民が「前の所有者とトラブルがあった」として、新築工事に協力しない 工事が遅れ、追加費用が発生 |
| ②将来の売却時に不利 | 近隣との関係が悪いと、将来の売却時に「近隣トラブルあり」として、売却価格が下がる |
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| タイミング | 工事の1週間前 |
| 挨拶先 | 両隣、向かい3軒、裏3軒（計8軒が目安） |
| 伝える内容 | ・工事期間（例：○月○日〜○月○日） ・作業時間（例：8:00〜17:00） ・騒音・振動・粉塵への配慮 ・緊急連絡先（施主・解体業者） ・粗品（500円〜1,000円程度の菓子折り） |
| パターン | 内容 |
|---|---|
| ①施主（所有者）と解体業者が一緒に訪問 | 最も効果的 施主が「私が所有者です」と名乗り、解体業者が「工事の詳細」を説明 |
| ②施主が電話で挨拶+解体業者が訪問 | 施主が遠方の場合、事前に電話で挨拶し、解体業者が現地で訪問 |
| ③解体業者のみが訪問 | 最も効果が低い 近隣住民が「所有者は誰だ？」「挨拶もない」と不満を持つ |
Hさんのケース：
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 岡山市内の住宅地 |
| 状況 | 築45年の木造住宅を解体 Hさんは県外在住で、「近隣挨拶は面倒だ」と省略し、解体業者のみに任せた |
| トラブル | 解体工事開始直後、隣人から「事前に聞いていない」「所有者は誰だ？」とクレーム 隣人が市に通報し、市の職員が現場を視察 |
| 結果 | ・工事が中断（3日間） ・中断期間の追加費用：15万円 ・Hさんが急遽、岡山に戻り、隣人に謝罪 ・粗品（5,000円の菓子折り）を持参 |
Hさんのコメント：
「『近隣挨拶は面倒だ』と思って省略したのですが、結局、工事が中断し、15万円も追加でかかりました。しかも、隣人に謝罪するために岡山に戻る交通費・宿泊費もかかり、本当に後悔しています」
さんぜろ不動産では、解体前の近隣挨拶に同行します。施主（所有者）が遠方の場合でも、私たちが代理で挨拶を行い、近隣住民との関係を良好に保ちます。
また、挨拶時には、「工事期間・作業時間・緊急連絡先」を記載したチラシを配布し、近隣住民が「いつでも連絡できる」という安心感を与えます。
さらに、工事中も定期的に近隣住民に声をかけ、「何か困ったことはありませんか？」と確認します。これにより、トラブルを未然に防ぎます。
解体前に、以下のチェックリストを確認することで、売主のリスクを最小化し、買主に気持ちよく購入していただける状態を作り上げます。
| 項目 | 確認内容 | 担当 | 買主のメリット |
|---|---|---|---|
| ✅ 境界線の確定 | 境界標の確認、測量の有無 | 所有者・調査士 | 新築工事で境界トラブルが起きない |
| ✅ 擁壁・水路の確認 | 隣地との共有物がないか | 解体業者 | 擁壁・水路の修復費用を把握できる |
| ✅ ライフライン停止 | 電気・ガスの停止手続き完了 | 所有者 | 事故のリスクがない |
| ✅ アスベスト調査 | 有資格者による事前調査・報告 | 解体業者 | アスベストが適正に撤去されている |
| ✅ 近隣挨拶 | 1週間前に両隣・向かい・裏に訪問 | 所有者・業者 | 近隣との関係が良好 |
| ✅ 建設リサイクル法の届出 | 床面積80㎡以上は7日前までに届出 | 解体業者 | 法令遵守で安心 |
| ✅ 地中埋設物の確認 | 基礎を地中1m以上まで撤去 | 解体業者 | 新築工事で地中埋設物が出ない |
| ✅ 整地の品質 | 真砂土整地で、見た目・水はけ・雑草対策 | 解体業者 | 新築工事がスムーズに進む |
床面積80㎡以上の解体工事は、工事の7日前までに都道府県に届出が必要です。違反した場合、20万円以下の罰金が科されます。
さんぜろ不動産では、提携の解体業者が、建設リサイクル法の届出を代行し、売主の手間を削減します。
次のステップは、「解体業者の選び方と費用の真実」を知り、適正な業者を見極めることです。
A. はい。2022年4月から、すべての解体工事で事前調査が義務化されています。違反すると30万円以下の罰金が科されます。また、2023年10月1日からは、有資格者（石綿含有建材調査者）による調査が義務化されています。
A. 解体自体は可能ですが、隣地との境界が曖昧なままでは損害賠償リスク（180万円の実例）があります。また、売却時に買主から境界確定を求められることが多いため、事前に測量しておくことを強く推奨します。
A. 解体業者が挨拶を代行することもありますが、施主自身も一緒に訪問するか、少なくとも事前に電話で挨拶することで、トラブルを大幅に減らせます。挨拶不足で工事が中断し、15万円の追加負担が発生した実例があります。
A. 電気・ガスは工事の1週間前までに停止手続きを行ってください。水道は、解体中の粉塵対策（散水）に必要なため、工事の直前まで残すことが一般的です。
A. 登記簿、測量図、市町村の道路管理課で確認できます。ただし、古い住宅地では、登記簿に記載がないこともあるため、隣人に直接確認することを推奨します。さんぜろ不動産では、提携の土地家屋調査士が調査を行い、所有者を明確にします。
次回のテーマ
✅ 解体業者の紹介：信頼できる解体業者を紹介
✅ 境界確定・測量：土地家屋調査士と連携し、境界トラブルを防止
✅ アスベスト調査：2025年法改正に対応した専門業者を手配（マニフェスト確認代行）
✅ 地中埋設物の確認：解体業者と連携し、売却後のトラブルを防止
✅ 真砂土整地の手配：物件価値を最大化
✅ 補助金申請サポート：補助金の申請代行
✅ 不用品処分：遺品整理士との連携や適正処分・買取までサポート
✅ 親族間調整：相続の専門家と連携し、親族間の合意形成をサポート
✅ 売却戦略：「売主リスク最小化×買主満足度最大化」の売却戦略を提案
無料相談・無料査定を受け付けています。
このシリーズの内容を、音声でさらに詳しく解説しています。
📺 YouTube：不動産攻略チャンネル
[https://www.youtube.com/playlist?list=PLRjE5hz1Nuc3Bl6mEKSbgvDDalaObTpva]
「文字で読むのは疲れた」「動画で学びたい」という方は、ぜひチャンネル登録をお願いします！
📞 お問い合わせ：0120-128-030
🌐 公式サイト：https://sell.3zero.jp/
📧 メール相談：https://sell.3zero.jp/contact
「モノとココロの整理」から始める、納得の売却を。
ご来店予約と、メールでのご質問もこちらから
かんたんAI査定不動産査定AIが即査定額をお答えします無料
※かんたんAI査定は物件データベースを元に自動で価格を計算し、ネットで瞬時に査定結果を表示させるシステムです。
マイページログイン
来店のご予約・お問い合わせ