皆さん、こんにちは。
岡山で不動産の売却をサポートする、さんぜろ不動産の宅地建物取引士、日下(くさか)です。
【連載 第4回】
前回の記事では、解体業者の選び方と見積書の見方についてお伝えしました。
信頼できる業者も見つかり、見積もり内容にも納得。「よし、この業者にお願いしよう（発注しよう）！」…となる前に、絶対にやっておくべき「事前準備」があります。
「業者に任せておけば、全部やってくれるんでしょ？」
「面倒だから、工事が始まってから考えればいいや」
ちょっと待ってください。その油断が、取り返しのつかないトラブルを招く可能性があります。
実は、解体工事のトラブルの多くは、工事そのものではなく「事前の確認不足」が原因で起きています。
今回は、工事当日に慌てないため、そして売却をスムーズに進めるために、施主様が必ず確認すべき「5つのチェックリスト」を解説します。
しかし、この記事で解説する「5つのポイント」さえ押さえれば、これらのリスクはすべてゼロにできます。
現在、記事の内容をより分かりやすく解説する番組を制作中です。実際のトラブル事例なども公開予定。
👉 動画で見る（プレイリストはこちら）
※今のうちにチャンネル登録をお願いします！
| 回数 | タイトル | この回のゴール |
|---|---|---|
| 第1回 | 解体か放置か？損しない判断基準と税金 | 解体の判断基準を理解し、放置リスクを知る |
| 第2回 | 解体前の片付け「捨てるな」！不用品処分の鉄則 | 片付けの壁を乗り越え、親族全員が納得する準備を整える |
| 第3回 | 解体費用の相場と罠！安すぎる業者の見抜き方 | 適正価格を知り、悪徳業者を避ける |
| 第4回（👈 今回） | 解体トラブルで賠償!? 着工前の「境界」確認 | トラブルを防ぐチェックリストを確認する |
| 第5回 | 解体後の整地で売値激変！真砂土と地中の罠 | 物件価値を最大化し売却へ |
第3回では、「解体業者の選び方と見積書の見方」について解説しました。見積書が契約書の代わりになるため、備考欄や現地調査の有無が重要だとお伝えしました。
今回は、良い業者を選んだ後に、あなたがやるべき「最後の一仕事」についてです。
第4回を読む前に、あなたの準備状況を確認してください。
Q1. 土地の境界線（杭）は明確ですか？
A) 測量図があり、杭も確認できた
B) なんとなく分かるが、杭が見当たらない場所がある
C) 全く分からない、または隣地と揉めている
Q2. 電気・ガス・水道の手配はどうする予定ですか？
A) 全て停止の手続きをした
B) これから手続きする予定
C) 業者にお任せするつもりだ
Q3. アスベスト調査は済みましたか？
A) 調査済み、または見積もりに含まれている
B) まだしていない（古い家だから心配）
C) 木造だから関係ないと思っている
(境界明確+手続き理解済み)
素晴らしいです。ほぼ完璧ですが、唯一の落とし穴である「水道の停止」についてだけ、この記事で再確認してください。
👉 次の一歩: 「水道だけは止めてはいけない理由」を確認
👉 推奨行動: 解体業者と最終スケジュールの共有
(杭不明+アスベスト未確認)
危険です。特に「境界杭」がないまま解体を始めると、隣地トラブルに発展します。また、アスベストは法律で調査が義務化されています。
👉 次の一歩: 「境界確定」と「アスベスト」の項目を熟読
👉 推奨行動: 土地家屋調査士への相談、またはさんぜろ不動産へ連絡
(丸投げ+知識不足)
非常に危険な状態です。「木造だからアスベストはない」等の思い込みは捨ててください。今すぐ専門家のサポートが必要です。
👉 次の一歩: 記事末尾の「チェックシート」を活用する
👉 推奨行動: 工事着工を一旦止め、さんぜろ不動産の無料診断を受ける
解体工事をスムーズに進め、その後の売却を成功させるために、以下の5項目を必ず確認してください。
リスク：隣地を誤って解体し、損害賠償請求（事例：300万円）
境界線（筆界）が曖昧なまま解体工事を始めると、重機が隣地に侵入したり、お隣のブロック塀を誤って壊してしまうリスクがあります。
また、売却時には「境界が確定していること（確定測量図があること）」が条件になるケースがほとんどです。
✅ やるべきこと：
※費用目安：現況測量 20〜40万円 ／ 確定測量 40〜80万円（期間1〜2ヶ月）
リスク：工事中断、追加費用80万円、健康被害
2006年以前に建てられた建物には、発がん性のあるアスベストが含まれている可能性があります。 2023年10月より、解体工事前の「有資格者による事前調査」が完全義務化されました。
✅ やるべきこと：
リスク：売却後の契約不適合責任（損害賠償）
解体後の土地から、昔の瓦礫、古井戸、使用していない浄化槽などが出てくることがあります。
これらを放置して売却すると、後から買主に「瑕疵（欠陥）」として訴えられる可能性があります。
✅ やるべきこと：
リスク：事故発生、工事中断
電気・ガス・水道・電話・インターネットなどの停止手続きが必要です。
特に注意が必要なのが「水道」です。
解体工事では、粉塵（ホコリ）が舞うのを防ぐために水を撒きながら作業します。
そのため、「電気・ガス・電話」は停止・撤去しますが、「水道」だけは使える状態にしておく必要があります。
誤って水道を止めてしまうと、散水車を手配する費用（数万円）が余計にかかってしまいます。
リスク：騒音クレーム、工事中止、損害賠償
解体工事は、どうしても「騒音・振動・ホコリ」が発生します。事前の挨拶がないと、近隣住民の感情を逆なでし、大きなトラブルに発展します。
✅ やるべきこと：
さんぜろ不動産経由の場合、業者に挨拶回りをお願いしますのでご安心ください。
コスト：安く見えるがリスク大
コスト：安心料込み（実質お得）
📌 特徴：手間ゼロ・リスクゼロで売却へ直結。
あなたのゴールは「ただ壊すこと」ですか？それとも「トラブルなく高く売ること」ですか？
| プラン | 内容 | 結果（メリット・デメリット） |
|---|---|---|
| 最低限プラン （安さ重視） | ・挨拶はタオル1本 ・境界確認なし（現況のまま） ・水道だけ止めてしまう | 費用は数万円浮くかもしれないが、隣地トラブルで工事が止まり、売却時に境界紛争で値引きされるリスク大。 |
| 理想プラン （売却重視） | ・丁寧な挨拶回り ・境界確定測量の実施 ・ライフラインの適切な処理 | 初期費用はかかるが、トラブルなく工事が完了し、「境界確定済み物件」として高く早く売れる。 |
さんぜろ不動産では、県外在住の相続人向けに、「オンライン+現地代行」のハイブリッドサポートを提供しています。
Q1. 境界杭が見当たりません。必ず測量しないといけませんか？
A. 解体「だけ」なら必須ではありませんが、「売却」するなら必須です。
今のうちに測量しておけば、解体時に誤って越境するリスクも防げますし、売却もスムーズに進みます。解体とセットで進めることを強くお勧めします。
Q2. 近隣挨拶は、どこまで行けばいいですか？
A. 基本は「向こう三軒両隣＋裏」の計8軒です。
さらに、工事車両が通る道路沿いの家や、自治会長さんにも挨拶しておくと、クレームを未然に防ぎやすくなります。
Q3. 水道を止めてしまいました。どうすればいいですか？
A. すぐに水道局に連絡して「開栓」の手続きをしてください。
工事当日に水が出ないと、散水車（給水車）を手配することになり、数万円の追加費用がかかってしまいます。
Q4. アスベスト調査は、築何年の家から対象ですか？
A. 解体するすべての建物が対象です。
ただし、2006年（平成18年）9月以降に着工された建物は、設計図書等での確認だけで済む場合があります。それ以前の建物は、原則として現地調査が必要です。
Q5. 県外に住んでいて、挨拶回りに行けません。
A. さんぜろ不動産にお任せください。
遠方のお客様に代わり、私たちが責任を持って近隣への挨拶回りや説明を行います。ZoomやLINEでの報告も可能です。
※スクリーンショットまたは印刷してご活用ください
この記事では、以下の5点を解説しました。
ここまで準備ができれば、いよいよ解体工事のスタートです。
しかし、工事が終わって更地になった後、意外と見落としがちなのが「地中埋設物」の最終確認と、売れる土地にするための「整地（仕上げ）」です。
次回は、シリーズ最終回。「更地の価値を最大化する、地中埋設物処理と整地の極意」について解説します。
▼ 次の記事を読む
【第5回】解体後の整地で売値激変！真砂土と地中の罠 ➡
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